审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用
肖 文
一、商品房买卖合同的效力问题
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
二、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
3、.抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。
百色市人民政府办公室关于转发广西壮族自治区行政过错责任追究办法的通知
广西壮族自治区百色市人民政府办公室
百色市人民政府办公室关于转发广西壮族自治区行政过错责任追究办法的通知
百政办发〔2007〕92号
各县、区人民政府，市直各委、办、局：
经市人民政府同意，现将《广西壮族自治区行政过错责任追究办法》（广西壮族自治区人民政府令第24号）转发给你们，请及时组织学习，认真实施。
二○○七年六月一日
广西壮族自治区人民政府令
第 24 号
《广西壮族自治区行政过错责任追究办法》已经2007 年4 月17 日自治区第十届人民政府第63 次常务会议审议通过，现予发布，自2007 年6 月1 日起施行。
自治区主席 陆 兵
二○○七年四月二十五日
广西壮族自治区行政过错责任追究办法
第一章 总 则
第一条 为促进依法行政，提高行政效能，保证行政机关及其工作人员正确、及时、公正、高效实施行政管理，根据《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》及其他有关法律、法规，结合本自治区实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本自治区各级国家行政机关和法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织以及行政机关依法委托的组织（以下统称行政机关）及其工作人员。
前款所称工作人员包括在编人员和聘任人员。
第三条 行政机关及其工作人员不依法履行或者不适当履行职责，以致影响行政秩序和行政效率，贻误行政管理工作，或者损害行政管理相对人合法权益的，依照本办法追究行政过错责任。
第四条 行政机关不依法履行或者不适当履行职责，行政机关首长、分管负责人承担行政过错责任。
第五条 行政机关应当按规定建立岗位责任制、首问负责制、一次告知制、限时办结制、责任追究制等各项行政管理制度。
第六条 行政过错责任追究，应当坚持有责必问，有错必究，过错责任与过错程度相适应、教育与惩处相结合的原则。
第二章 责任追究范围
第七条 行政机关或者行政机关首长有下列情形之一的，行政机关首长承担行政过错责任：
（一）对上级决定、决议拒不执行；
（二）机关效能低下，影响全局工作；
（三）违反行政决策程序，对城乡规划重大调整、重大项目建设、国有资产投资、资金使用、国有企业改制等作出错误决策，造成较大经济损失；
（四）违法采取行政措施，导致群体性事件；
（五）不依法制定规范性文件，损害公民、法人和其他组织合法权益；
（六）对人民代表大会及其常务委员会责成解决或者纠正的事项，不解决、不纠正；
（七）拒不执行发生法律效力的判决、裁定、仲裁裁决以及法定监督机关的决定；
（八）发生自然灾害、事故灾难、公共卫生事件、社会安全事件，瞒报、谎报、缓报、漏报或者防范、救援、救治不力；
（九）组织大型群众性活动，未采取有效防范措施以致发生责任事故；
（十）行政机关首长的言行有损政府形象，造成不良影响；
（十一）未按规定建立岗位责任制、首问负责制、一次告知制、限时办结制和责任追究制等行政管理制度或者执行不力；
（十二）违反规定录用、任免、奖惩公务员或者用人失察、失误，造成严重后果;
（十三）其他不依法履行或者不适当履行职责的情形。
第八条 实施行政行为，有下列情形之一的，应当追究行政过错责任人的责任:
（一）依法应当回避不回避；
（二）依法应当听证不组织听证；
（三）不依法履行告知义务；
（四）执行公务活动不出示有效证件；
（五）其他违反法定程序的情形。
第九条 行政机关及其工作人员在行政审批过程中，有下列情形之一的，应当责令纠正并追究行政过错责任：
（一）不按规定实施统一受理、联合受理、集中受理行政审批；
（二）谋取不当利益，或者故意刁难、推诿、拖延，影响行政审批；
（三）未按规定开具受理回执或者遗失申请人申报资料；
（四）不依照法定程序实施行政审批；
（五）未在法定期限内办结行政审批事项；
（六）擅自收费或者不按照法定项目和标准收费，指定购买商品或者要求提供、接受服务，指定参加培训、学术研讨、技术考核、评比；
（七）截留、挪用、私分或者变相私分实施行政审批依法收取的费用；
（八）依法应当根据招标、拍卖结果或者考试成绩择优作出准予行政审批决定，未经招标、拍卖或者考试，或者不根据招标、拍卖结果及考试成绩择优作出准予行政审批决定；
（九）违法委托中介机构、下属事业单位或者其他组织代行行政审批权；
（十）违法准许中介机构或者其他组织从事行政审批代理活动；
（十一）受理的行政审批事项涉及其他部门，不依法移交或者互相推诿、拖延不办；
（十二）违反规定撤销、注销、变更原有行政审批事项；
（十三）其他违反行政审批规定的情形。
第十条 行政机关及其工作人员在行政征收管理过程中，有下列情形之一的，应当追究行政过错责任：
（一）没有法定或者规定依据实施征收；
（二）违反规定设立征收项目或者改变征收项目的范围、标准、对象和期限；
（三）未按法定范围、时限实施征收；
（四）违反有关财政财务管理规定，截留、挪用、坐支或者私分征收款；
（五）不使用法定部门制发的专用票据；
（六）其他违反征收规定的情形。
前款所称行政征收，包括税收、政府非税收入。
第十一条 行政机关及其工作人员在实施行政监督检查过程中，有下列情形之一的，应当追究行政过错责任：
（一）没有法定或者规定依据实施检查；
（二）没有具体理由、事项、内容、对象实施检查；
（三）放弃、推诿、拖延、拒绝履行检查职责；
（四）发现违法行为不依法制止、纠正；
（五）侵犯被检查对象合法权益；
（六）其他违反行政监督检查规定的情形。
第十二条 行政机关在实施行政处罚过程中，有下列情形之一的，应当追究行政过错责任：
（一）不具备行政处罚主体资格；
（二）没有事实和法律依据；
（三）擅自改变处罚种类、幅度；
（四）违反法定程序；
（五）违法处理罚没财物；
（六）涉嫌犯罪，不移交司法机关；
（七）对违法行为应当处罚不处罚或者乱处罚；
（八）其他违法实施行政处罚的情形。
行政机关工作人员违反前款规定，应当承担行政过错责任。
第十三条 行政机关及其工作人员实施行政强制，有下列情形之一的，应当追究行政过错责任：
（一）没有事实和法律依据；
（二）违反法定程序；
（三）截留、挪用、私分查封、扣押、没收的财物；
（四）对查封、扣押、没收的财物保管不善，造成毁损；
（五）侵犯公民、法人和其他组织合法权益；
（六）其他违反规定实施行政强制的情形。
第十四条 行政机关及其工作人员在履行行政复议职责时，有下列情形之一的，应当追究行政过错责任：
（一）不依法受理行政复议申请；
（二）不依法移送行政复议申请；
（三）不按法定期限提出书面答复或者不提交作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料；
（四）阻挠、变相阻挠公民、法人或者其他组织依法申请行政复议；
（五）违法作出行政复议决定；
（六）其他违反行政复议法律规定的情形。
第十五条 行政机关制定规范性文件，有下列情形之一的，应当追究行政过错责任：
（一）违法设定行政许可、行政处罚、行政收费、行政强制；
（二）超越职权或者违反规定程序；
（三）不按规定报送备案审查或者不公开发布；
（四）其他违反规范性文件制定程序规定的情形。
第十六条 行政机关及其工作人员处理信访事项，有下列情形之一的，应当追究行政过错责任：
（一）隐匿或者损毁信访材料；
（二）泄露检举、控告、揭发材料或者将材料转给被检举、控告、揭发人；
（三）刁难来访人、投诉人、申诉人；
（四）对突发性事件和可能造成社会重大影响的事项，不及时处置或者处置不力造成严重不良后果和影响；
（五）其他违反信访工作规定的情形。
第十七条 行政机关及其工作人员处理内部行政事务，有下列情形之一的，应当追究行政过错责任：
（一）未按规定办理来文、来电，造成不良后果；
（二）属于职责范围内的事项推诿、拖延不办；
（三）公文办理涉及其他部门职权需要协商，未经协商或者协商不一致，未经共同上级同意，擅作决定；
（四）违反保密和文件管理规定，致使文件、档案、资料泄密、损失或者丢失；
（五）未核对公文文种、文号、格式和文字发文，造成不良后果；
（六）违反规定使用行政印章；
（七）其他违反公文管理规定的情形。
第十八条 行政机关有下列不作为情形之一的，应当追究行政过错责任人的责任：
（一）拒绝履行保护公民、法人和其他组织人身权、财产权、受教育权、受救助权等合法权益的法定职责；
（二）拒绝发放应当发放的抚恤金、社会保险金或者最低生活保障费；
（三）拒绝履行调解处理土地、山林、水利权属纠纷的法定职责；
（四）其他拒绝履行法定职责的情形。
第三章 行政过错责任划分与承担
第十九条 行政过错责任分为直接责任、主要领导责任和重要领导责任。
第二十条 承办人有下列行为之一的，承担直接责任：
（一）未经审核人、批准人批准，擅自作出行政行为；
（二）弄虚作假、徇私舞弊，致使审核人、批准人不能正确审核、批准，导致行政过错发生；
（三）不依照审核、批准的内容实施行政行为，导致行政过错发生；
（四）其他应当由承办人承担直接责任的行为。
第二十一条 承办人提出的方案或者意见错误，审核人、批准人应当发现未发现或者发现后不予纠正，导致行政过错发生的，承办人负直接责任，审核人负主要领导责任，批准人负重要领导责任。
第二十二条 审核人改变承办人的正确意见，经批准人批准导致行政过错发生的，审核人负直接责任，批准人负主要领导责任。应当报请批准人批准，审核人不报请而直接作出决定，导致行政过错发生的，审核人负直接责任。
第二十三条 批准人改变承办人、审核人的正确意见，或者未经承办人拟办和审核人审核直接作出决定，导致行政过错发生的，批准人负直接责任。
第二十四条 违反行政决策程序，未经集体讨论擅自作出决定，导致行政过错发生的，决策人承担直接责任；经集体讨论决定，导致行政过错发生的，主要决策人承担主要领导责任，赞同该错误决策和不发表意见的其他决策人承担重要领导责任。
第二十五条 上级行政机关改变下级行政机关的决定，导致行政过错发生的，上级行政机关承担行政过错责任。
第二十六条 行政机关不作为导致行政过错发生的，直接负责的主管人员和其他直接责任人员承担行政过错责任。
第四章 行政过错责任种类和适用
第二十七条 行政过错责任的种类：
（一）训诫；
（二）责令书面检查；
（三）取消评优评先资格；
（四）通报批评；
（五）暂扣或者吊销行政执法证件；
（六）引咎辞去领导职务或者责令辞去领导职务；
（七）辞退；
（八）行政处分。
涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。
第二十八条 行政机关发生行政过错的，视情形责令书面检查、通报批评、取消评优评先资格。
第二十九条 行政机关因行政过错损害行政管理相对人合法权益的，在承担行政过错责任的同时， 应当视情形予以赔礼道歉、消除影响、恢复名誉、退还非法收取的财物、依法给予国家赔偿。
第三十条 对负有直接责任的人员，情节较轻的，予以训诫、责令书面检查；情节较重的，取消评优评先资格、暂扣行政执法证件；情节严重的，通报批评、吊销行政执法证件。
对负有主要领导责任的人员，情节较轻的，予以训诫、责令书面检查；情节较重的，取消评优评先资格、通报批评、暂扣行政执法证件；情节严重的，视情形吊销行政执法证件、引咎辞去领导职务或者责令辞去领导职务。
行政过错行为应当给予辞退或者行政处分的，按照《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》等法律、法规的规定执行。
第三十一条 有下列情形之一的，应当从重或者加重处理：
（一）干扰、阻挠行政过错调查；
（二）打击、报复、陷害控告人、检举人、投诉人、调查人；
（三）一年内出现两次以上应予追究行政过错责任行为；
（四）行政过错行为造成恶劣影响或者严重不良后果；
（五）其他应当从重或者加重处理的情形。
第三十二条 有下列情形之一的，可以从轻、减轻或者免予处理：
（一）过错行为情节显著轻微，未造成不良影响或者不良后果；
（二）有效阻止行政过错后果发生；
（三）主动纠正或者挽回损失；
（四）主动退还违规、违纪、违法所得；
（五）积极配合调查有立功表现；
（六）其他应当从轻、减轻或者免予处理的情形。
第五章 责任追究的机构和程序
第三十三条 各级监察机关主管行政过错责任追究。
审计、人事、法制、信访等部门应当依法履行相应职责。
第三十四条 下列行政过错责任追究由监察机关负责：
（一）行政机关行政过错；
（二）行政机关首长行政过错；
（三）其他应当由监察机关追究的行政过错。
第三十五条 行政机关工作人员行政过错责任追究由本行政机关负责。但按照人事管理权限不属于本行政机关管理的除外。
第三十六条 行政过错责任追究的提起:
（一）公民、法人和其他组织控告、检举、投诉的；
（二）法定监督机关、上级机关要求或者建议调查处理的；
（三）本机关组织的清理、检查中发现的；
（四）其他应当调查处理的情形。
第三十七条 受理机关应当在收到追究行政过错责任的控告、检举、投诉材料之日起10 日内，审查是否有事实依据并做出是否受理的决定。有明确控告人、检举人、投诉人的，应当将决定情况及理由书面告知控告人、检举人、投诉人。法律、法规、规章另有规定的，从其规定。
第三十八条 控告人、检举人、投诉人对行政机关作出的不受理决定不服，或者认为不便向作出行政行为的行政机关提出控告、检举、投诉的，可以向监察机关控告、检举、投诉。
监察机关收到控告、检举、投诉后，可以责成作出行政行为的机关处理或者由监察机关直接受理。
监察机关直接办理的案件，涉及人事处理的，按人事管理权限向主管行政机关或者本级人民政府提出监察建议；涉及行政纪律处分的，依照《中华人民共和国行政监察法》的有关规定办理。
第三十九条 调查处理行政过错案件，调查处理人员应当听取被调查人的陈述和申辩。调查处理人员与被调查人有利害关系、可能影响公正处理的，应当回避。
第四十条 决定受理的案件，应当自受理之日起60 日内调查审结并作出处理决定；情况复杂的，经受理机关负责人批准，可以延长30 日。
第四十一条 处理决定应当以书面形式通知行政过错责任人；有明确的控告人、检举人和投诉人的，应当告知控告人、检举人和投诉人。
第四十二条 行政机关工作人员对行政过错责任处理决定不服的，可以自收到处理决定之日起30 日内向作出处理决定的行政机关申请复核。对复核决定不服的，可以自收到复核决定之日起15 日内向作出处理决定的行政机关的同级人民政府公务员主管部门或者上一级行政机关提出申诉；也可以不经复核，自收到该处理决定之日起30 日内直接提出申诉。对行政处分决定不服的，按照《中华人民共和国行政监察法》的有关规定办理。
第四十三条 行政机关在接到复核申请书后，应当在30 日内作出复核决定，并以书面形式通知复核申请人。
受理申诉的机关应当自受理之日起60 日内答复。
第四十四条 对行政过错责任人作出的处理决定，依照人事管理权限，应当报送同级监察机关、人事和法制部门备案。
第六章 附 则
第四十五条 本办法自2007 年6 月1 日起施行。