浅析商品房买卖当中屋面广告权益归属的法律问题

武志国


　　一、屋顶和外墙面的权属及处分

业主对住宅、经营性用房等房屋专有部分享有专有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

屋顶和外墙面作为房屋的共有部位，业主对此享有共有和管理的权利，包括用于设置广告位并收益的权利。

二、屋顶和外墙面广告权益约定取得的分析

（一）约定的内容

由于屋顶和外墙面具有较大的广告资源价值，房地产开发企业一般通过在商品房买卖合同或其补充协议约定取得外墙面的使用收益权。

约定的类似内容一般为：“屋顶、外墙面的使用权以及据此产生的收益权归房地产开发企业所有；小区及其附着物广告位收益归房地产开发企业所有”等。

（二）约定的影响

虽然房地产开发企业取得屋顶和外墙面广告权益能够带来相当的收益，但是也存在一定的负面影响：首先，前述约定会使待销售的商品房增加了负担，某种程度会降低其销售的吸引力。其次，通过对屋顶和外墙面的使用、收益等简单的归属约定并不能解决所有问题，即并不能保证房地产开发企业顺利获得收益，可能会发生业主主张相关约定存在效力瑕疵并要求返还收益，或发生业主拒交物业费等纠纷，最终导致房地产开发企业与第三方签署的广告位使用协议难以顺利履行。

（三）约定的性质

以合同约定的方式取得房屋屋顶和外墙面使用权的行为，实际上是购房人将外墙面使用权、收益权转让的行为，本质上应是一种租赁关系，是债权安排，而不宜认定为权益保留，权益保留更容易被抵触和否定。

（四）约定的效力

屋顶、外墙面虽为房屋天然共有不可分割的部分，但其收益权可以让与，一般情况下，应当认定有关使用收益权的让渡约定有效。 但是，上述广告权益归属的约定在实践中常面临以下效力风险：

1、存在被认定为霸王条款而无效的风险

在中消协揭晓2005 年度十大不平等格式条款的评选结果中，商品房业主无墙面广告权条款被列入其中 ，中消协对上述条款的认定具有相当的权威和影响，但这并非行政认定或司法认定。

《合同法》第四十条规定“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《合同法》第39 条第2 款规定：“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订，并在订立合同时未与对方协商的条款。”此条规定了格式条款的认定要件，包括预先制定、重复使用和未经磋商等要件。

2、存在被认定为显失公平而予以撤销或变更的风险

屋顶和外墙面都属于房屋的有机组成部分，业主应享有这些部分所有权项下的完整的权能。房地产开发企业保留其使用收益权，可能被认定为不公平交易。

最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》（试行）第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。” 显失公平的合同条款，并不导致合同条款的无效，属于可变更、可撤销范畴。目前司法实践中认定显失公平难有量化的标准，只能根据不同的案情、不同的经济环境作个案认定。

3、存在被认定为效力待定的风险

外墙面、屋顶所有权为所在楼宇全体购房人共同所有，单一业主无权就业主共有权益部分做出特别约定。因此，房地产开发企业与全体业主签署完毕相关的协议后或者取得全体业主的追认前，与业主单个签订的屋顶外墙广告权条款属于效力待定条款。

现实中，房地产开发企业与每一个业主作相同的约定，理论上应被视为与房地产开发企业全体业主之间做了有效约定或者取得了业主大会的同意。

（四）约定的完善
工业和信息化部


关于在工业企业深化推广先进质量管理方法的若干意见

工信部联科[2011]337号
　　
　　
各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团工业和信息化主管部门，发展改革委，财政厅（局），人力资源社会保障(人事、劳动保障)厅局，国资委，国家税务局、地方税务局，质量技术监督局，有关行业协会、质量协会，有关中央企业:
　　
　　大力提高工业产品质量是推动我国工业企业转变发展方式，培育核心竞争力，更好地满足社会物质和文化需要的战略任务。指导和鼓励工业企业运用先进质量管理方法，提高质量管理能力和水平，是提高工业产品质量的重要途径。
　　
　　改革开放以来，我国工业产品质量和质量管理水平有了很大提高，为工业经济实现跨越式发展发挥了重要作用。但是，我国工业企业掌握和应用先进质量管理方法的基础仍然比较薄弱，还存在一些影响先进质量管理方法普及应用的问题。主要表现在：部分工业企业对质量管理是增强企业核心竞争力的重要性认识还不充分，针对关键岗位人员的质量培训和要求不足；全社会重视质量管理的良好氛围有待进一步加强；相关技术服务机构缺乏对推广先进质量管理方法的基础性和系统性研究等。
　　
　　党中央、国务院高度重视产品质量工作，要求把推广先进质量管理方法作为提高工业企业质量管理水平的重要手段，常抓不懈。为解决当前存在的问题，加快提高我国工业企业质量管理水平，现就在工业企业深化推广先进质量管理方法提出以下意见。
　　
　　一、指导思想和工作目标
　　
　　学习实践科学发展观，落实“十二五”规划建议的要求，以企业为主体，大力提升企业领导和员工质量素质技能；以“学懂、会用、有效”为原则，全面提高企业质量管理水平；以营造氛围、政策引导、培养人才、研究推广为手段，大幅提升先进质量方法的普及率、成果率，增强企业质量竞争力。
　　
　　“十二五”期间，规模以上工业企业中80%以上管理人员接受全面质量管理知识和管理体系培训；50%以上一线员工掌握全面质量管理基本知识和技巧；50%以上质量相关岗位的技术人员和管理人员获得国家或行业认可的质量专业技术职业资格；100%的中小企业服务平台具备提供质量管理培训和辅导的能力。
　　
　　二、主要任务和工作内容
　　　　
　　为深化推广先进质量管理方法，实现工作目标，各有关部门和单位要着力落实以下七个方面的工作。
　　
　　（一）营造关心重视质量管理的良好氛围
　　
　　要宣传树立“质量是企业的生命”的理念，增强工业企业质量意识，落实企业主要负责人的质量职责。质检部门、工业和信息化主管部门会同有关部门和单位，将宣传推广先进质量管理方法、实施先进质量管理标准作为“十二五”期间质量工作的重要内容。在每年“质量月”期间，集中组织宣传、培训等活动，形成学习和应用先进质量管理方法的热潮。工业和信息化主管部门、质检部门会同有关行业协会、质量协会，通过电视、报刊、网络等形式，宣传和普及先进质量管理方法，尤其是宣传我国企业推广应用先进质量管理方法的成功经验；每年组织质量专家宣讲团活动，巡回宣讲先进质量管理方法；每两年组织一次质量知识竞赛，并表彰优胜者。企业要发挥主体作用，在企业内部及产品供应商等可施加影响的范围内，通过建立标准、纳入考核目标等手段，持之以恒地推动先进质量方法和标准的应用，加大先进质量管理方法的推广力度。
　　
　　（二）推动各级各层次质量教育培训工作广泛开展
　　
　　工业和信息化主管部门要组织质量协会等技术服务机构，开展质量管理知识普及和技术方法推广工作，并指导企业与相关的国际标准对接。针对工业行业和企业特点做好课程开发、教材编制、案例研究、教师培训等基础性工作；要落实职工教育经费的企业所得税税前扣除政策，对列入的普及性员工质量管理培训费用，按照法律法规的规定在企业所得税前扣除。工业和信息化主管部门、质检部门会同有关部门加强质量管理技术基础和企业高层领导干部的培训，并支持“全面质量管理知识普及教育”工作；要大力推广QC小组、六西格玛、合理化建议等群众性质量管理活动，切实提高广大员工发现质量问题、解决质量问题的意识和能力。工业和信息化主管部门、人力资源社会保障部门将质量管理知识培训作为“银河工程”和“专业技术人才知识更新工程”的重要内容，为中小企业培养质量技术管理骨干人员。
　　　　
　　（三）运用信息技术推广先进质量管理方法
　　　　
　　工业和信息化主管部门要组织建设公共质量技术服务网，加强质量管理方法的普及宣传、网上培训及应用指导。工业和信息化主管部门在推动“两化融合”工作中，要将质量管理信息化作为重要内容，提高质量数据采集、分析和质量控制的信息化水平。各有关企业要加强基于自动检测和自动控制技术的质量管理技术应用能力建设。
　　　　
　　（四）加强对企业质量管理专业技能的应用要求
　　　　
　　人力资源社会保障部门会同有关部门，对重点行业和重点产品的关键岗位人员，提出相应的技能水平和任职资格的要求和规定；对关键职业和岗位建立相应能力水平评价制度和岗位技能评价制度。质检部门会同行业协会要在生产许可、强制认证等市场准入中明确关键岗位人员的质量技能要求。发展改革委、工业和信息化主管部门要在产业政策、行业准入条件中明确关键岗位人员的质量技能要求，强化应用先进质量管理方法的技术基础。国资委要要求中央企业明确关键岗位人员的质量技能要求，并监督检查。
　　　　
　　（五）组织质量管理方法和推进方法的研究
　　　　
　　工业和信息化主管部门要组织行业协会、高校等专业技术机构对适用不同行业的质量管理方法进行研究，加强对推广工作的专业指导；在具备条件的地区和企业设立质量管理创新基地，树立标杆，加以扶持；研究先进质量管理方法在我国企业应用的有效路径，总结、提炼我国企业的成功经验和案例，探索中国企业质量管理的关键影响因素和客观规律；定期组织召开经验交流会，推动企业参与国内外质量交流和学习活动，提高企业应用先进质量技术的积极性和实践水平。
　　　　
　　（六）利用标准化手段积极推行先进质量管理方法
　　
　　质检部门、工业和信息化主管部门要结合我国质量管理实践，积极借鉴国际标准化与先进质量管理发展趋势，组织开展先进质量管理标准的研制、宣贯与推广，及时将先进质量管理方法进行标准化，利用标准化手段推进先进质量管理方法。
　　　　
　　（七）完善激励机制和考核机制
　　
　　各有关部门支持与推广先进质量管理方法相关的表彰与奖励工作，树立标杆企业。工业和信息化主管部门、质检部门会同行业协会、质量协会要逐步建立激励制度，提高工业企业学习实践先进质量管理方法的积极性；引导企业申报质量奖、质量技术奖等应用质量技术的奖励项目，对获得荣誉的企业和个人给予表彰和奖励。国资委要引导中央企业建立和完善质量考核及奖惩机制，并将质量管理相关目标纳入企业内部考核体系。各有关企业要建立内部的奖励激励机制，营造学习和应用先进质量管理方法的良好氛围。
　　　　
　　三、工作要求
　　
　　各有关部门、单位要按照本意见的要求，积极落实深化推广先进质量管理的工作。
　　
　　（一）由工业和信息化主管部门牵头，会同有关部门和单位，共同研究和落实各项推进工作。各地区，各单位要在学习和领会《关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》的基础上，结合实际情况，制定推广先进质量管理方法的五年计划，明确工作目标，确定工作内容，提出有关政策措施。
　　
　　（二）有关部门和单位要结合各自职能，形成合力，落实各项工作和相关的财税政策。重点支持先进质量管理方法应用过程中的规律总结、共性问题攻关、相关基础教材和资格课程开发、骨干培养等活动，以及先进质量管理方法的重大推广交流活动。
　　
　　（三）要坚持以企业为主体，发挥质量协会、行业协会等中介组织的作用。要发挥政府在质量管理工作中的指导、协调、服务和监督作用，结合地区、行业和企业特点，选择和推广有效适用的质量管理方法，大力推广、坚持应用，不断创新，务求实效。
　　
　　（四）工业和信息化主管部门会同有关部门、单位，每年对推广先进质量管理方法的工作情况进行总结，报工业和信息化部并抄报有关部门。