法律文化论/解国臣

作者:法律资料网 时间:2024-05-12 13:33:31   浏览:9161   来源:法律资料网
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法律文化论


解国臣


【内容提要】本文从历史与现实的分析中得出结论,法律的生命是指法律能为社会所实践。又从文化及法律与文化的关系的分析中得出结论,法律要具有强大的生命必须有文化的支持,即法律要深植于文化之中。接着又对法律规避进行分析,指出法律规避的现象其实是文化与文化之间的冲突。而在现实中,创造传统是使法律具有生命力的有效途径。
【关键词】法律的生命 文化 法律文化 法律规避 传统 传统的创造


一、 法律的生命

斯芬克斯之迷埋藏在人类及其所有的创造物之中。
“人类选择了法律,便崇尚法律。”①可是法律的创制者们却发现他们的法律总是让他们失望,而善良的老百姓们却总是处在痛苦的高压中。在结束野心勃勃的战争之后,赢政开始自信的制定法律,并且踌躇满志的要使秦王朝万世一系。几十年后,他的敌人发现,赢政的失败,正是由于他所制定的法律,他所创立的王朝连同战马和剑戟都淹没在历史的尘土之后。可令汉王朝的儒者们不解的是何以赢政的祖辈们如此成功?斯芬克斯之迷的又一面?!从悠古的历史积淀中我们发现:法律是有生命的。法律的生命同文化的生命一样源自于人的生命。当我们在论述法的生命的时候我们是从另一个角度讲述人的生命!
所谓法的生命,首先应该是法律能够为社会所实践。换句话说,即是法律体现了社会。因为法律是现实理性,是法律的创制主体对社会的理解,用法的形式设定的一个完整的基本的社会秩序,并希望能够在社会发生纠纷时为其提供一套标准和制度以维持正常的秩序。然而正是因为如此,才使得法律于法律之间有了区别,其生命力是强盛的还是短暂的?法律是理性还使得法律的创制主体希望借助法实现一定的社会和政治目的,法律还应承担一定的功能。因此,法的生命还应体现在实现这些功能上,其中之一便是社会变革。
当今中国学术界存在着“法律移植论”与“本土资源论”之争,构成了中国法律理论中的一个核心问题,前者主张将西方法律传统中有益的东西经由立法而纳入中国法律制度中,而后者主张将中国各种传统中有益的资源经由立法而容入中国当下的法律制度之中。②事实上,无论是“移植”西方法律传统,还是发掘“本土”资源,其目的都是想赋予法律以更强大的生命力,使其承载中国在法治之路进程中的理想。
然而无论是“法律移植论”还是“本土资源论”,似乎是只要法律具有一些资源,就会自然使其具有强大的生命力。果真如此吗?

二、 文化的概念

我相信法律的生命力必须从文化上来理解,因为法从一定意义上来说从属于文化;文化为法的产生和发展提供了场景和条件,。然而什么是文化呢?
关于文化的最经典的定义是爱德华·泰勒在1871年所下的,他在其《原始文化》一书中指出:“文化与文明,就其广泛的民族学意义来讲,是一个复合的整体,包括知识、信仰、艺术、道德、法律、风俗以及作为一个社会成员的人所习得的其他一切能力和习惯。”①这一对文化的较早的界定的确对许多人关于文化的理解产生过很大的影响,并且这种影响至今还存在。可是我们不得不指出其中的不足,最大的不足就是他将文化只限定在包括知识、信仰、艺术等精神领域,这些要素所组成的一个复杂的整体就是文化。后来的学者对这一理论的批判主要就集中在这一点上。
然而,无论文化包括那些要素,它首先是作为一种“生存方式”而对我们有意义。“美国的人类学家所用的文化一词......是指整个人类环境中由人所创造的那些方面,既包括有形的也包括无形的。所谓‘一种文化’,它指的是某个人类群独特的生活方式,它们整套的‘生存样式’”。②而作为生存方式,文化首先提供给我们的是一整套生活习惯和能力,使我们得以生存于既定的社会中;其次是一种世界观,使我们按照既定的模式去看待社会,理解社会。虽然这一种世界观是在人类群体从事生产和社会生活的过程中产生的,并且是其反映;但它具有一定的独立性,并且决定着这一群体中的个体的行为,包括对法律及其制度的态度和法律生活。一套完整的文化还应包括一套工具和制度,这是文化运行所必不可少的。
“我主张文化的概念……本质上是符号性的。……人是一种悬挂在由它自己织成的意义之网中的动物,而我所谓的文化就是这些意义之网。”③且不论这一论断是否正确,但它确实道出了文化的一个特征,即符号性,隐藏于人类群体生活中的文化的确无时无刻不向人们传达意义,“由历史传递的,体现在象征符号中的意义模式,它是由各种象征性形式表达的概念系统,人们借助这些系统来交流、维持并发展有关生活的知识以及对待生活的态度。”④文化的符号性产生的第一个结果是文化的濡化过程,即文化的习得过程。这一过程有两方面得含义:它是人类群体中的个体接受文化并成为群体中得一员得过程,又是文化以传统的形式得以延续和发展得基础。第二个结果是当两种文化接触时使不同文化之间的交流的产生得以可能,相反的情况——文化冲突——也可能发生。
文化的另一个特征是其系统性。虽然文化总是通过群体中的每个个体的行为表现出来,但它决不是个人的所有物,而是一种社会存在。文化是一种靠各种具有内在关联性的元素组织起来的相对自足的复杂整体。系统性首先表明的是文化具有结构,再这个结构中,各种不同的元素具有不同的地位,发挥着不同的作用。各种元素之间的关系正是系统性的第二重含义,各种元素之间相互作用,这种作用是自组的,构成一个整体,这个整体是和谐的,以至于它对于异质的外来物最初都采取排斥的态度。
文化的符号性与系统性的逻辑必然结果是规范性。文化并不是静止的,而是不停的运转,这使文化产生了一种社会力量。依据这一力量,任何与其不一致不协调的行为或事物都被认为是不适当的,要将其纠正;如果纠正不成功的话,则将其排斥在自身之外,“那就意味着,你不仅从村中消失,而且从人类中消失。……他们都认为是你遗弃了他们。”⑤文化的规范性是其系统性的最有效的保证。
文化基本上是一个复杂但五彩缤芬的人类的创造物,其特点并不是上述几点就能表述清楚的,但这足以让我们理解文化和法律之间的关系。对于这样一个文化的概念来说,文化不在是单纯的社会规范,而是包含着有更广阔的背景和意义的文化系统的一个部分。那么这样的一个法律的概念究竟该如何理解呢?

三、 法律与文化

文化的概念扑朔迷离导致关于法律文化的概念也难以把握,甚至有人根本否认法律文化这一术语。但无论如何,我们都无法否认法律是一种文化现象,法律与文化有着紧密的联系。
“法律就是地方性知识:地方在此不只是指空间、时间、阶级和各种问题,而且也指特色,即把对所发生的事件的本地认识与对可能发生的事件的本地想象联系在一起。”①所谓地方性知识是指建立在整个文化的背景之上的关于法律的认识。如何理解呢?我们可以从具体的例子中发现他们之间的联系。
因果报应和灵魂再生不仅是印度宗教教义的基础,而且深入到印度人的观念的最深处,构成他们看待世界和人生的基点。雅利安人的入侵带来了直到今天依然是构成印度社会基本结构的种姓制度,使得达罗庇荼人成为贱民,处于社会的最底层,是不可接触的人:他们不得参加宗教仪式,也没有其征服者享有的种种社会特权,居住在与世隔离的村庄或城镇外面的住房里,他们必须非常小心的避免玷污各种姓的成员,直到近代,每当他们走出自己的住处或村庄时,就必须敲打一对竹板,警告他人,他们正在走近。这种社会地位使得他们在心理上受到严重的创伤,他们相信因果报应,即每个人在现世中的地位是由其前世的行为决定的。因此,“贱民们应由于他们过去的罪孽而对他们现在的苦境负责。”②由于这些观念相对与雅利安人来说是先进的,并且是可利用的,因此,它们成为整个印度的观念。③
因此,印度的哲学起源于对苦难的关注,然而它们又提供了逃脱苦难的希望。佛教的四圣谛充分表达了印度哲学的这一立场:“人生有苦,苦皆有因,苦因可灭,灭因有道。”④然而,相对于现世的苦难来说,前世的行为是如此的遥远,以至于他们要抛弃所有的理智与经验,要“四大皆空”,方能感知到前世,感知到实在,感知到宇宙和神性的存在。因此,无论是精神中较低级的部分,如情感、知觉、经验、身体诸功能、言语等,还是精神中较高级的部分——理智——都构成了灵魂与实在之间的屏障的变异与分化。“……只有当灵魂从对各种变异的依恋中解放出来而与实在相联结,方才不会有苦,,这时获得的乃是纯粹的、彻底的、无差别的生命。”⑤
因此,印度人解救苦难的方法是灵魂的进化。这种灵魂的进化又两个显著的特点。首先,这种进化指向的是dharma ,既我们通常说的“达摩”。要想理解它有一些困难, “因为它的问题,关键不在于因词义的多样性而需要把词义范围划分成许许多多的小类,而在于词的不确定性,它的词义范围无限延伸,几乎没有边界。”⑥就宗教意义来说,它不仅指弥漫于宇宙的最高精神——一个具备一切知识和知觉的生命体——婆罗门,而且指这样一个境界,教徒们通过修行,已经退出了感觉世界,摆脱了欲望和理性的束缚,为婆罗门所接受,从而跳出轮回,不再受苦。dharma 不仅是神,而且是神的王国。“在佛教的巴利语中,dharma被写成是dhamma,从此一角度看,它可以有并已经有了上千种的译法:‘正当’、‘真理’、‘必由之路’等”。①在沃尔泼勒·胡拉勒(Walpola Rahula)(一个佛教徒)看来,“在佛教术语中,没有一个词比dhamma有更广的含义……任何东西,宇宙之内的或宇宙之外的,好的或坏的,有条件的或无条件的,相对的或绝对的”。②要想进入神的王国,就必须按照神规定的道路前进。再这一意义上dharma又是教徒在修行时必须遵守的戒条。在传统的印度社会中,法律上的权利与义务被认为是同个人在社会秩序中的地位相联系的,而对在社会秩序中的地位的界定则是超验的,是由dharma界定的。
由此就构成了这种灵魂的进化的第二个特征,即每个人在这一道路上,都是各自进行,沿着属于自己的dharma前进,最终获得解救。因为每个人的“苦因”和dharma不同。“灵魂的发展是一种孤独的事业”。③也就是说社会所强加给人们的权利和义务是个别的和不统一的。每个人权利和义务都不相同,并且这些权利和义务没有明文记载,必须靠与dharma的超验接触才能得到。而在现实中,往往是婆罗门根据具体的情况确定的;因为婆罗门被认为是能与作为天神的婆罗门接触的人。(当然,这并不否认同一类的人有着相同的或相类似的dharma,比如婆罗门、刹帝利、与贱民之间,男人与女人之间。)
“dharma是这样一种事实,即存在着各种必须遵守的规则。dharma是秩序的原则,而不管那种秩序实际为何。……一种存在的dharma,既是他作为人类的特征,也是他作为个体的职责……。他可以拒绝履行他的职责,这也就否定了他的自然,但印度人把这种冲突视作不和自然规律的现象,是必须加以清除的……”④
履行这一职责的即是王。王被称为dharma捍卫者。因为王通常被认为是神的后裔,是凡间的dharma;“王的dharma在于捍卫dharma”。早在远古的印度,王的职责即被规定在法律中了,《摩奴法典》用了三章——占全书的1/4——的篇幅来记述这些职责。由此而进行的审判工作也是零散的和不统一的。而且这种捍卫dharma的方式是将事实解释为一系列的dharma,而把“应然”和“实然”相联结,即先确定当事人的dharma,再确定纠纷及其解决。
因此,我的结论是,法律的运行必须要有文化的支持。法律的生命深藏于文化之中。对于世界和社会秩序的看法决定了社会权力的分配,决定了社会制度的组织。法律的运行并不是国家单方的行为,我们宁愿将其看作是整个社会,包括个人、社会组织和国家机构按照各自对法律的理解和态度所进行的法律生活。在这个过程中,法律能否顺利运行,并不是由国家决定的,而是一个社会过程。对于社会来说,对法律的实践,不仅仅是惧怕国家强制力的结果,也不仅仅是对于较好的行为后果的
的期望的结果,而是这种法律能不能为社会所接受,融入社会;是这种法律所体现的价值取向是否与社会的价值取向一致。因此,法律的运行不仅仅是国家意志的实现,从更大的环境来说,也是文化的实现。
四、法律文化与法律规避

我们不能因此就说,一个文化圈内的法律系统是由这个文化圈中的人的观念决定的;但我们也不能否认,观念对于个体参与法律生活的影响。在一个文化单一的社会中,现实的法律与观念的法律总是一致的,并相互作用;这就是法律文化,即一个文化中的群体或个体依据其法律观念参与社会的法律生活。
现代世界的特征使我们在考虑法律文化时不得不将现实的法律与观念法律相分离,虽然法律文化是他们的结合体。因为现代的文化人类学家的辛勤告诉我们,现代社会是多元的,包括社会群体的多元与文化的多元。这种多元性造成了在一个政治统一的社会中,文化并不统一,法律文化往往也并不统一的结果。而这一结果中,作为现实法律的国家法与作为观念法律的民间法的不一致格外引人注目①。因为民间法是存在于社会生活之中的活的法律,本身既是一种实在秩序又是抽象的规则;而国家法在为社会实践之前,只是一种抽象的规则,并不具有实在秩序的意义;但国家法作为国家意志,它必须为社会所实践,而且又国家强制力作为保证,具有强制的人为的普适性。这种冲突的结果的法律表现即是法律规避,对国家法的规避。在具体的案件发生时,当事人往往面临着几种不同得法律行为方式的选择,是国家法还是其生活群体信其所是的民间法?当当事人选择了后者时,法律规避的现象就产生了。
站在国家的角度来看,也许法律规避②并不是一种明智的选择。因为它实际上违反了法律,随之而来的是要承担法律上的责任。但就当事人来说,由于其生活在这样的环境中,这种选择是合适的并且是可取的,他并不会笨到要选择于他最不利的行为方式。事实上这并不是国家法与民间法之间的冲突,而是这两种法律或许在价值取向上不同,或许在行为模式上不同,或是两种法律选择所要求的成本有差异。而造成这种区别的原因则是国家与社会的相对分离。③
国家虽然是由社会产生的,在国家建立之初,或许可以对社会生活产生强有力的控制。但国家及其统治机构毕竟不能参与政治领域以外的社会生活;而且在一个多元的社会中,作为国家法的制定者的国家所持有的理念也不同与社会,他们过多的考虑了政治因素;在现代社会中,他们都会参与一个以西方政治理念为核心的国际社会。而在社会,在民间,一般群体所持有的理念则要世俗得多,并且大多数都保持着传统特色。
这并不是说国家法与民间法就存在着绝对的分界。法律规避是在当事人明显了解两种不同的法律行为的情况下所作出的选择。这就表明国家法在很大程度上影响了当事人的选择。乐观主义者还可以说,当国家法所规定的行为方式,在当事人看来,比民间法所规定的行为方式更合理时,法律规避或许就不会再发生了。“……国家法是私了的基点,哪一方对国家的制定法了解得越多,越确定,他们再讨价还价的过程中就越处于有利的地位,他们就越能运用这些知识控制局面,操纵整个私了过程。”④在这一过程中,国家法则通过法律规避对当事人的法律观念造成或多或少的影响。
但对于国家法来说,其生命当然不能只有这么一点影响。只有当国家法在社会上运行,而没有法律规避的现象出现,成为为社会所实践的现实生活中的法律时,才能说它具有强大的生命力。但如何做到这一点呢?

五、传统的创造
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国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复

国家税务总局


国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复

2002年2月9日
国税函[2002]146号


一、关于个人认购股票等有价证券而从雇主取得的折扣或补贴收入计算缴纳个人所得税的问题
  个人认购股票等有价证券时,从雇主取得的折扣或补贴收入,应按照《国家税务总局关于个人认购股票等有价证券而从雇主取得的折扣或补贴收入有关征收个人所得税问题的通知》(国税发19989号)的规定进行处理。
二、关于财产租赁所得计算缴纳个人所得税时税前扣除有关税、费的次序问题
  个人出租财产取得的财产租赁收入,在计算缴纳个人所得税时,应依次扣除以下费用:
(一)财产租赁过程中缴纳的税费;(二)由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用;(三)税法规定的费用扣除标准。
三、关于报刊、杂志、出版等单位的职员在本单位的刊物上发表作品、出版图书取得所得征税的问题
  (一)任职、受雇于报刊、杂志等单位的记者、编辑等专业人员,因在本单位的报刊、杂志上发表作品取得的所得,属于因任职、受雇而取得的所得,应与其当月工资收入合并,按“工资、薪金所得”项目征收个人所得税。
  除上述专业人员以外,其他人员在本单位的报刊、杂志上发表作品取得的所得,应按“稿酬所得”项目征收个人所得税。
  (二)出版社的专业作者撰写、编写或翻译的作品,由本社以图书形式出版而取得的稿费收入,应按“稿酬所得”项目计算缴纳个人所得税。
四、关于在校学生参与勤工俭学活动取得的收入征收个人所得税的问题
  在校学生因参与勤工俭学活动(包括参与学校组织的勤工俭学活动)而取得属于个人所得税法规定的应税项目的所得,应依法缴纳个人所得税。
                                         2002年2月9日


浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法

浙江省人民政府


浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法

省政府令第20号


现发布《浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法》,自发布之日起施行。            


省 长 葛洪升          
一九九二年三月十二日



  第一章 总  则
  第一条 为加强涉外房地产开发经营管理,促进对外开放和外向型经济的发展,根据国家有关法律、法规,结合本省实际情况,制定本办法。
  第二条 本办法所称涉外房地产开发经营,是指经批准在本省开发经营房地产的外商投资企业,以及有权开发经营涉外房地产的省内房地产开发企业(以下统称涉外房地产企业),按规定取得国有土地使用权后,依照规划开发土地、建设公用基础设施或房屋,并从事房地产转让、出租、抵押等经营活动。
  第三条 本办法适用于本省沿海开放城市、沿海经济开放区各市、县以及经省政府批准的其他区域内的涉外房地产企业。
  第四条 涉外房地产开发经营,应本着统一规划、合理布局、节约用地的原则,有计划、有步骤地进行。
  涉外房地产开发经营,应符合国家吸收外资产业政策的要求。开发建设有利于引进外商投资举办先进技术企业、产品出口企业的工业厂房以及配套的生活服务设施等综合性项目;开发建设有利于加强城市基础设施建设、加快旧城改造的房地产开发项目;以及改善投资环境、加快外商投资区建设、进行成片土地开发的房地产项目。
  第五条 除成片土地开发外,外商投资开发经营涉外房地产应主要采取中外合资经营、合作经营形式。
  省内房地产开发企业可以已拥有的国有土地使用权、建筑物和工业产权作为条件,与外商合资、合作开发经营涉外房地产。
  第六条 涉外房地产企业的开发经营活动,必须遵守国家的有关法律、法规。
  涉外房地产企业在经批准的协议、合同、章程规定范围内,有权自主进行房地产开发经营,其合法权益受法律保护。
  第七条 省城乡建设厅是涉外房地产开发经营的行政主管部门。

  第二章 企业设立
  第八条 省内房地产开发企业按规定报经批准后,可开发经营涉外房地产。
  外国公司、企业和其他经济组织或个人,可按规定进行投资,设立涉外房地产企业。
  第九条 设立涉外房地产企业,必须具备下列条件:
  (一)开发经营的项目必须符合本办法第四条的规定;
  (二)企业技术资质必须达到国家建设部部颁三级及三级以上等级标准;
  (三)企业的注册资本与投资总额的比例符合国家有关规定,并按合同、章程规定的期限缴清出资。可以一次性缴清出资,也可以分期缴付出资。
  中外合资经营涉外房地产企业的注册资本中,外商出资比例不得低于百分之二十五,不高于百分之七十五。
  中外合资经营的涉外房地产企业应有一定规模,外商出资金额,一般应在二百万美元以上或等值的其他可兑换货币。
  第十条 设立开发经营房地产的外商投资企业,须按外商投资企业办理审批手续。其项目建议书和可行性研究报告,应报省计划经济委员会审批;合营或合作各方签订的合同、章程,报省对外经济贸易委员会审查批准,核发批准证书;合营企业或合作企业经批准后,向工商行政管理部门申请登记,领取营业执照。
  设立开发经营房地产的外商投资企业,应持批准的项目建设书、合营或合作各方签订的合同、章程和企业技术资质证明,报省城乡建设厅审定企业技术资质等级。

  第三章 开发建设
  第十一条 涉外房地产企业在本省开发房地产,其土地使用权的取得,须按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》等有关规定办理。
  第十二条 涉外房地产企业的开发建设项目,由省计划经济委员会会同省城乡建设厅实行专项计划管理,并由统计部门会同建设行政主管部门实行专项统计。
  第十三条 涉外房地产企业在城市规划区内开发建设的项目,须符合城市规划,服从规划管理;在城市规划区外的成片房地产开发,应编制总体规划,经批准后按规划进行开发建设。
  开发建设项目的规划审批,按有关规定办理。
  第十四条 涉外房地产开发建设项目的设计,一般应由中华人民共和国境内具备相应资质的设计单位承担。需要委托中华人民共和国境外设计单位设计的,该设计单位的资格须报省城乡建设厅审查。省城乡建设厅应在十五天内给予答复。
  出售、出租给中华人民共和国境外人员的住宅,其建筑设计标准应适应境外人员的居住需要。别墅式住宅占商品住宅的比例应适当控制。出售、出租给中华人民共和国境内个人的住宅,须执行国家有关建筑设计标准。
  第十五条 涉外房地产开发建设项目的建筑施工,须纳入建筑市场统一管理,实行公开招标,并按统一规定的办法进行评标和决标。工程质量应由工程质量监督部门依照规定实行监督。
  第十六条 涉外房地产企业建成的房屋,应组织竣工验收合格后,方可按规定出售、出租。

  第四章 经营秘管理
  第十七条 涉外房地产企业通过出让方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋,可以按出让合同规定出售、出租或抵押;以行政划拨方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋,须按规定办理国有土地使用权出让手续,补交土地使用权出让金后,方可出售、出租或抵押。
  第十八条 涉外房地产企业开发建设的商品房屋应以向境外销售为主,其比例不得低于可供销售总量的百分之七十,并收取外汇。
  向中华人民共和国境外销售的商品房屋,购买者的身份应符合国家公安管理的有关规定。向境内销售的商品房屋,购买、租赁对象应主要为外资企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业;境内居民个人,可以以人民币或境外汇入的外汇购买或租赁住宅;境内的国家机关、团体、事业单位和国营集体企业,不得购买、租赁上述商品房屋,作住宅、办公用房。
  第十九条 房屋出售可在中华人民共和国境内进行,也可在中华人民共和国境外进行。但没有与中华人民共和国建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家或地区除外。
  第二十条 房屋出售价格由买卖双方协商确定。如出售价格低于房屋所在地商品房成本价的,当地市、县房地产管理部门有优先购买权。出售人应将出售价格报当地建设行政主管部门和物价部门备案。
  第二十一条 房屋买卖双方应签订买卖合同。房屋买卖合同应具备房屋的使用性质、结构、装饰标准、价格、付款方式、交付使用时间、相应的土地使用权比例或范围、售后保修服务和违约责任等主要内容。
  第二十二条 双方在房屋买卖合同签订之日起三十日内,应按规定办理房屋所有权、土地使用权过户登记,领取房屋所有权证和土地使用证。
  第二十三条 涉外房地产企业预售房屋须具备下列条件,报市、县建设行政主管部门审查批准。
  (一)有审核批准的工程设计图纸;
  (二)已取得建设工程规划许可证和土地使用证;
  (三)除土地使用权出让金外,实际投资已达该建设项目总投资的百分之二十以上;
  (四)工程施工进度和竣工交付日期已确定;
  (五)预售计划和对象符合规定;
  (六)已落实预售款收取和使用的监督方案。
  第二十四条 预售房屋时,买卖双方应签订《房屋预售合同》。涉外房地产企业收取的预售款应存入指定的银行。房屋竣工后,预售款必须首先用于支付及清偿该预售房屋的全部费用后,方可另作他用。
  第二十五条 预售房屋交付时,买方凭《房屋预售合同》与卖方签订《房屋买卖合同》,并按本办法第二十二条的规定办理登记。
  第二十六条 房屋出租,租赁双方应签订《房屋租赁合同》,并在三十天内按规定办理租赁登记。
  第二十七条 出售已出租的房屋,除承租人同意终止原租赁合同外,在原租赁合同约定的租赁期内,承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同,重新签订续租合同。
  出售已出租的房屋,除原租赁合同另有约定外,承租人在同等条件下有优先购买权。
  第二十八条 房屋所有权可以抵押。房屋所有权抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。
  第二十九条 房屋所有权和土地使用权抵押时,抵押人与抵押权人应签订抵押合同,并在三十天内按规定办理抵押登记。
  第三十条 已出租的房屋抵押时,应书面通知承租人。除承租人同意终止原租赁合同外,原租赁合同继续有效。
  第三十一条 因处分抵押物而取得房屋所有权和土地使用权的,抵押人和抵押权人应按规定办理权属变更登记。
  第三十二条 由房屋出售、出租、抵押而使土地使用权随之转让、出租、抵押的,按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的有关规定办理。
  第三十三条 高层楼宇和成组团的居住新村、别墅区,须设立物业或屋宇管理机构,负责维护管理屋宇和公共设施。

  第五章 法律责任
  第三十四条 违反本办法规定的,由各管理部门依照有关规定给予处罚。
  第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的,除法律、法规另有规定外,可在接到处罚决定通知书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议。对复议决定不服的,可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以依法直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又拒不执行处罚决定的,由作出处罚决定的机关依法强制执行或者申请人民法院强制执行。
  第三十六条 中外合资经营、合作经营的涉外房地产企业在履行合同、章程时发生纠纷,董事会不能协商解决时,可根据书面协议提请中华人民共和国仲裁机构或其他的仲裁机构仲裁。
  第三十七条 涉外房地产企业在开发经营活动中涉及房屋所有权和使用权的纠纷,可向房地产仲裁委员会申请调解、仲裁,也可依法向房屋所在地人民法院起诉。

  第六章 附  则
  第三十八条 涉外房地产企业开发经营中有关外汇事宜,依照国家外汇管理规定办理。
  第三十九条 涉外房地产企业开发经营中的各项保险,应向中华人民共和国境内的保险公司投保。
  第四十条 涉外房地产企业以及其他纳税义务人应按国家和本省的有关规定缴纳税费。
  第四十一条 涉外房地产企业的房屋出售、预售、出租、抵押等情况,应按年报送市、县建设行政主管部门备案。
  第四十二条 香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其它经济组织或个人,投资设立涉外房地产企业,参照本办法办理。
  第四十三条 本办法执行中的有关具体问题由省城乡建设厅负责解释。
  第四十四条 本办法自公布之日起施行。