成功审讯的五个阶段/王伟峰

作者:法律资料网 时间:2024-05-12 10:18:52   浏览:9226   来源:法律资料网
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成功审讯的五个阶段

海宁市公安局 王伟峰


96年底至2000年,本人因工作的需要连续审讯了三百多名违法犯罪嫌疑人,从中获取了不少的心得体会,积累了一定的经验。现将其总结出来,供同志们在工作中参考。本人认为,成功的审讯应有机地分为五个阶段,环环相扣、相辅相承。处理好审讯的五个阶段,必将产生事半功倍的效果。因本人水平有限,如有不妥之处,请大家不吝赐教。

  一、审讯前的"知己知彼"
古人云:"知己知彼,百战不殆",审讯工作的前期准备相当重要。为了确保"有的放矢",对违法犯罪嫌疑人实施审讯前,我们审讯员应预先对被审讯人员的个人情况、心理特点和涉案信息进行必要的熟悉和了解,我们要尽可能了解被审讯人的姓名、别名、绰号、年龄、籍贯、住址、文化程度、家庭关系好坏、人缘好坏、社会经历、个人性格、爱好、有无前科、被控案由、作案主观原因、抓获经过、关押期间表现、前期办案已经掌握的证据及已制作的笔录等等。熟悉案件材料可以让审讯员弄清案件的进展、现状和存在的问题,明确审讯的目标和方向,为制订新的审讯计划,确定讯问策略提供依据。了解被审讯人员的个体情况、了解抓获经过和证据拥有情况,可以帮助我们寻找审讯中的突破点,确定审讯中的技巧、艺术手法,以及审讯节奏、用证时机以及用证的先后次序。
上述情况可以通过以下途径进行了解和掌握:(1)深入、详细,认真地阅卷,多方进行比较;(2)有必要的话可亲临现场进行复勘,或对实物进行以分析,以消除疑问;(3)可向侦察人员、抓捕人员、管区民警、当地治保人员及其他知情而不会影响案件的人进行了解,做到心中有数!

二、审讯开始时的"相面术"
  我本人一向来反对在与被审讯人员刚一照面时,就马上开始语言上的交锋。我认为在此时,还应有一个很重要的"相面"阶段。具体做法有点类似中医中的"望、闻、问、切"。
  首先应观察被审讯人走路的姿态,坐姿、神情、手足放置是否自然,面色的好坏、发型以及穿着的整齐度和整洁度;检查其身边携带物品的种类,通讯录、笔记本、存折及皮夹里的名片、信用卡、单据、纸片、照片等内容;有手机的,应记下所有的内存号码,及最近的通话记录、短消息等等。其次,可以拿简短,无关痛痒的小问题要求其回答,可发现被审讯人言辞的速度、节奏、紧张度,以及口头表达能力。
以上做法,可以让我们审讯员获得对被审讯人的一个第一印象,有很多人认为"人不可貌相",我认为这句话也是有失偏颇的。在许多场合下"人还是可以貌相"的,因为一个人的行为(含违法犯罪行为)与他平时的性格、生活水平,文化水平、社会环境、细节行为习惯等有很大的关联。而上述信息往往可以从他的外貌气质上得到反映,试想一个长期处于猥琐心理状态,经常算计别人,图一已私利的人,怎么会有一副气宇轩昂、襟怀坦荡的外貌(职业演员当然除外),他长期所处的内心世界会对他的外貌、气质和精神状态产生很大的影响,当他的面部肌肉组合、体形姿态、眼神、语气定型之后,就形成了这样那样的外貌。这个理论曾国藩已在他的"冰鉴"里讲得十分详细。所以我们要重视这个第一感觉或者说直觉,有时比轻信被审讯人的花言巧语更为直接、有效。处理好这一阶段有助于我们确立合适的作战方针、审讯对策。

  三、审讯进行当中的"闲聊"阶段
  绝大部分被审讯人处于被审讯这样一个特殊环境时,往往会采取以下几种办法中的一种或几种对抗审讯,有伪装,有狡辩、有沉默、有横蛮耍赖、有试探摸底等等。
  "闲聊"即"自由式交谈"。这并不是审讯员在浪费时间或在与被审讯人"攀朋友"、"套近乎",而是在"自由交谈"中"声东击西"、"四面出击",以柔的办法化解被审讯人早已准备好的对抗"手段",分散其对追审罪行的有意注意,让其在丧失警惕的情形下露出马脚,找到审讯的突破口。
  我们可以用"拉家常"的方式询问其个人简历,学习经历、社会经历,生活状况、夫妻关系、交往情况、个人爱好等等。审讯人不能刻意围绕审讯目标,以免暴露审讯意图,尽量要让被审讯人侃侃而谈,而我们则要做到时刻头脑清醒。
  我们可以用几张纸,以速记的方式把他所说的东西似乎很"随意"的记下来(此时不是做笔录)。
上述做法的最大优点是,可以逐步控制被审讯人的情绪和情感;消除对立抵触情绪,让他体会到政府对其挽救的诚心;可以激发其个人荣誉感,或利用其感情脆弱,唤起其后悔心,感到自己的行为的确给家庭、给自身造成了巨大的痛苦和遗憾。
对被审讯人注入同情心,可以使审讯方与被审讯方达到一定的"沟通",从而使他认为你是一个"通情达理"的人而对你产生认同和信任感。
要使被审讯人产生供述心理,我们必须在"闲聊"阶段用艺术的和巧妙的语言使其完成以下四个转变:
  a.认识的转变:要让其意识到罪行(违法行为)已经"穿帮",先产生悔恨心理,然后逐渐过渡到渴望从宽。
b. 意志的转变:随着对立、侥幸、畏罪等心理的退却,随之上升的是想摆脱受审环境所带来的心理压力的愿望,从而逐步产生供述心理。
c.被审讯人原先有过分恐惧心理的,应消除其不必要的恐惧和戒备,产生供述心理;
d.原先抱无所谓态度的,则应反过来使其产生恐惧心理,促发其紧张,以便让他认真面对现实,积极配合审讯员的工作。

四、审讯交锋中的实战技术
真正开始审讯交锋时,应针对不同的审讯对象采取不同的方法,这就是所谓的"对症下药"。
(一) 对不同年龄审讯对象的审讯对策
a. 青少年由于认识上、情绪上、情感上、意志上的单一、无知、浅薄,要求我们采取循循善诱、大哥哥、长辈式的论理、论情法,让其感受到审讯员的关爱,认识到自己的错误,从而消除其冷漠、破罐子破摔心理,从而供述。
  b.对于中老年被审讯人,由于其社会经验较丰富。人生观、世界观的定型导致其意志较顽固。对这类人应着重对其论理论法,强调"若要人不知,除非己莫为"这一基本道理,同时,应尽力消除其害怕家庭受牵累,事业遭打击等妨碍供述的不良想法。总之对中老年受审对象,我们审讯员应具备较好的说理能力和耐心,稳打稳扎,逐步剥其伪装,打消其自以为是、老谋深算的心理。
  (二)对女性被审讯人的审讯对策。
女性被审讯人由于其生理特点的原因,有很多是属于先被诱感、被压迫甚至被侮辱,而后自暴自弃走上违法犯罪道路的。对她们的审讯,我们应耐心细致,并抱有一定同情心,把感化的力量渗透到她的内心。审讯中,应注意在言语上不能打击其自尊心,以免她"死猪不怕开水烫",要充分激发其家庭观念及母性心理。如果她能被你讲得潸然泪下,那就成功一半。针对女性被审讯人供述经常有很大"随意性"的特点。我们应时时强调,供述必须真实,否则要负法律责任的。
  (三)对有一定社会地位被审讯人的审讯对象。
  有一定社会地位的被审讯人受审后,一下子从原来的领导干部、教师、公务人员、社会名流沦落为"阶下囚",一定会产生强烈的失落感。这类人在交待问题时往往存在怨恨、虚荣及防御心理。他们会怨恨某某人(可能是其原来的朋友或手下)如此无情、过河拆桥;会认为是有人要陷害他,组织上对其"不公";会认为自己对人民有功,时时想摆摆老资格;他们会把贪污、受贿说成经济不清,把嫖娼说成男女作风不正;在内心又十分害怕政治上会被剥夺地位,原先辛辛苦苦几十年积累的工龄、党龄、社会名誉地位会付之东流,一切原有的优厚待遇将不复存在等等。
  他们由于个人的理论水平较高,办事能力较强、口头表达能力较好。在交锋中往往显得能言善辩,善于步步为营、谨慎小心。因为害怕打击,他们患得患失、疑神疑鬼。为了赢得最后一搏,他们的"表演",看上去非常"义正辞严",具有相当大的欺骗迷惑性。
  对于这种人的审讯,我们应注意尽量减少其"心理落差感"。应用婉转的语言满足其心理承受能力,尽力唤起其荣誉感。将其自尊,自负转化为交待的动力。我们必须充分地掌握证据,并适时使用,严防其"反咬一口"。审讯员与其交锋时应在心理素质上,知识见地上,都不输于对方。用扎实的法律功底,进行深入的教育、感化。使其在收敛嚣张气焰后,觉得自己当官多年,在很多方面确已疏忽,属于咎由自取,方可将其手到擒来。
  (四)对累犯、惯犯的审讯对策
累犯、惯犯由于与我们公安机关交锋较多而产生了一套较强的反审讯手段,他们对我们的审讯手段为很熟悉,善于伪装,善于欺骗,达到了"不见棺材不掉泪、见了证据也不轻认"的地步,比较顽固,功利心明显。因为这种人有很好的反审讯伎俩,审讯员必须稳住阵脚,决不能在言语中暴露我方意图,对这种人最好的办法是"扮猪吃老虎",激发其自以为是,沾沾自喜的心态,让其大吹牛皮,同时统统记录在案,再回过头来细细研究,找其矛盾,逐一反驳;其次要慎用证据,使用前要想想对方会如何自圆其说,使用证据要形成系列,环环相扣,尽量不让其找到喘息及狡辩的机会。对于那些知道自己已犯下死罪的被审讯人员,我们要主动"送"其一些"救命稻草"给他。千万不能让其产生"反正玩完了"的心理,要让他自己觉得还有一线生机,为了活命,尽量开口,为我们提供一些有价值的线索。
(五)审讯的七大战术
  (1)"单刀直入法",对于那些证据掌握得很充分,案件比较简单,或属于初犯的犯罪嫌疑人的审讯、我们不必人为地将方法搞得太复杂,可以在问好基本情况之后,直截了当问及案件实质问题,比如可以问"你做这种事做过几次啦,做了之后怎么想的"等问题,让对方认为我们已经胸有成竹,有了十分把握,而直接交待。
  (2)"分化瓦解,各个击破"法。对于那些处于交待边缘,并且有多人参与作案团伙案件的犯罪嫌疑人之一,可以选中一人,直截了当利用他们各自间互不信任,互相猜疑,对其进行"离间"。暗示他的同伙已经交待,并且已经把事情推到他一个人头上,告诫他要争取主动、免得到最后千钧重担一人挑。然后再借力打力,用他交待中的可信部分,作为敲门砖,再攻开其他成员的嘴,造成一种群起互相供讦的局面,我们再多方比较、去伪存真,搞清案件真面目。
(3)"张弓搭箭,引而不发"法。
如果只掌握零星的、局部的证据或罪行,可利用被审讯人"做贼心虚"的心理弱点,"张弓搭箭,引而不发",用暗示的方法,让其误以为我方已完全掌握了他这样或那样的罪行。比如在审完一个案子后,可以这样发问"现在你可以把新近做的事情讲一下了",他就会以为新做的盗窃或抢劫罪也已经穿帮了,不得不进行交待。
  (4)"抽丝剥茧"法,对于那些已经从心理上瓦解,开始进行交待的违法犯罪嫌疑人,尤其对于那些系列盗窃案,跨地区、跨年度案件的作案人,我们审讯人员必须耐下性子,慢慢地像缫丝工抽丝一样,一步一步由小案件至大案件、由本地案件至外地案件、由年内案件至年外案件、由立案案件至隐案积案,一点点将其理清楚。分门别类,时间、地点、作案同伙、作案过程等六要素齐全准确。这有可能要花去我们几天几夜的时间,但作为审讯人员要不怕苦累、乘胜追击,穷追不舍、趁热打铁,一鼓作气地完成任务,否则过了最佳时机,又要重砌"炉灶",多花功夫了。
  (5)"激将"法。在确认被审讯人的性格属于冲动型,豪爽型之后,我们审讯人员再也不能摆出一副说教式的腔调,而应显得也很直爽、够义气,不能粘粘乎乎,否则对方会认为你是个文绉绉的书呆子,案件问题与你不值一谈。我们可以用似乎有点"江湖"的语调与他交谈,让他逐渐放松诫备,甚至对你产生好感,从而出于"重面子、重义气"的状态下进行供述;我们甚至可以在"把脉"正确的前提下,对他说:"有什么大不了的,好汉做事,好汉当吗,我最看不起那些像女人一样妞妞捏捏的人。"不过这个方法要吃准之后方可用。
(6)"农村包围城市"法。对于那些有一定知识、智商较高、社会阅历较丰富的人,我们只能先设想好他可能要抵赖的几个方面,一一假想他可能产生的对答。在正式交锋时,由外及里,由浅入深,由小事至"正事",逐步驳斥谎言,逐渐缩小包围圈,直至他一切慌言都无济于事,成为黔驴技穷,不得不交待。
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  一、见义勇为的概念

  见义勇为,《汉语大词典》中解释为:看到合乎正义的事便勇敢地去做。最早出现于《论语。为政》:“见义不为,无勇也”。《宋史。欧阳修传》中载有:“天资刚劲,见义勇为,虽机阱在前,触发之,不顾,放逐流离,至于再三,气自若也”。在我国古代,见义勇为一直是人们追求的道德标准。时至今日,见义勇为作为社会主义的道德规范和行为准则,更具有广泛的思想基础和现实意义。

  笔者认为,见义勇为应当是不负有法定或约定救助义务的公民,冒着较大的人身危险,挺身而出,为使国家利益、社会利益和他人的人身财产利益免受或少受到不法侵害、自然灾害或意外事故造成的损失,积极实施救助的行为。一般来讲,见义勇为具有以下几方面的特点: 第一,见义勇为者不负法定或约定救助义务,负有法定救助义务的救助行为不是见义勇为; 第二,见义勇为者救助的对象是国家、社会或他人的利益,对自己的利益进行施救的行为不是见义勇为; 第三,见义勇为者实施救助行为不是为了获得报酬,为了报酬而施救不能构成见义勇为; 第四,见义勇为者施救时面临较大的人身危险,施救者不面临较大人身危险不算见义勇为,只能是无因管理。从见义勇为者不负有法定或约定救助义务的特点来看,见义勇为本质上是一个道德范畴的问题,而见义勇为的立法性质则是一个道德法律化的过程。从法哲学的角度讲,见义勇为立法涉及道德和法律的关系的问题,本质上讲,从法律产生到法治实现的过程,都是一个道德法律化和法律道德化的过程。

  二、我国古代见义勇为的相关立法

  古代对见义勇为的保护与鼓励,是通过正当防卫的规定反映出来的。最早的规定见于《易经。蒙上九》“击蒙,不利为寇,利御寇”。也就是说,凡攻击愚昧无知的人,是寇贼行为,会受到惩罚;对于抵御或制止这种寇贼行为的人,应受到支持或保护。《周礼。秋官。朝士》记载“凡盗贼军、乡、邑及家人,杀之无罪。” 盗,指盗取财物;贼,指杀人。当这两种人危及军人或乡邑百姓及自家人安全时,将其杀死无罪。这明显鼓励人们与违法犯罪作斗争,鼓励见义勇为;同时,又通过免责的规定保护了见义勇为者。唐代是我国古代封建社会法律制度成熟的阶段,在《唐律疏议》中可以找到对见义勇为的记载,“有人殴击他人折齿、折指以上,若盗及强奸,虽非被伤、被盗、被奸家人及所亲,但是旁人,皆得以捕系以送官司。‘捕格法,准上条’,持杖拒捍,其捕者得格杀之;持杖及空手而走者,亦得杀之。”可见唐律中给予见义勇为者更加宽泛的权利,以利于其维护自身安全。唐以后各代基本沿袭了唐的作法。需要指出的是,我国古代也有对见义勇为者进行物质保护的内容,如,清康熙二十九年刑部规定“其犯罪拒捕拿获之人被伤者,另户之人照军伤,头等伤赏银五十两,二等伤赏银四十两,三等伤赏银三十两,四等伤赏银二十两,五等伤赏银十两。”

  古代立法不仅对见义勇为者合法权益予以保护,而且还有相应的奖励措施。唐玄宗二十五年,唐政府正式颁布了对见义勇为捕获犯罪分子者予以奖励的法令,“诸纠捉盗贼者,所征倍赃,皆赏纠捉之人。家贫无财可征及依法不合征倍赃者,并记得正赃,准五分与二分,赏纠捉之人。若正赃费尽者,官出一分,以赏捉人”。这一规定开创了国家对见义勇为者给予物资奖励的先河。唐以后也有类似的规定,如,《大清律例 刑律贼盗中》记载“如邻佑、或常人、或事主家人拿获一名者,官给赏银二十两,多着照数给赏。”除了这些规定外,还规定了对见义不为者的惩罚。《唐律疏议》规定“诸邻里被强盗及杀人,告而不救者,杖一百;闻而不救者,减一等。力势不能赴救者,速告附近官司,若不告者,亦以不救助论。”

  古代这些规定对于惩治犯罪,稳定社会秩序,巩固封建政权都起到了相当大的作用。

  三、见义勇为立法需解决的问题

  (一))他人身处危难之中,旁观者或过路人是否有对其进行救助的义务? 如果有,这种义务属于道德义务还是法律义务?

  见义勇为可以说由来已久,一直为我们的社会道德所鼓励与称颂。见义勇为基本上是一个道德概念,法律上几乎不存在这一概念,因此见义勇为立法在法理上首先要思考的问题是道德法律化。法律道德化是指,使法律内化为更高的道德权利和道德义务的过程,更是法律得以被社会主体普遍遵守乃至信仰的过程。立法者借助立法程序,以法律的、国家意志的形式,将见义勇为的道德义务上升为法律规范。道德法律化有利于人的素质的极大提高及社会整体文明程度的提高。因此,立法者在对见义勇为行为进行立法的时候必须在“倡导性规范”和“强制性规范”之间做出选择。若为倡导性规范,则法律仅仅鼓励陌生人对受难者进行救助,陌生人可以选择“救助”或者“不救助”,法律奖励救助者,但法律不惩罚不救助者。若为强制性规范,则法律将见义勇为作为一种法律义务,不履行义务的陌生人将受到法律的惩罚。笔者认为,应将见义勇为行为设定为强制性规范,同时明确对见义勇为者权益的保障内容及范围等, 从而切实维护见义勇为者的合法权益,不仅符合我国当前的国情,更有利于我国精神文明建设的循序渐进式发展。

  (二) 如果救助人在救助过程中对被救助人或其他人造成了损害,是否要承担民事责任?

  从我国目前的司法判例来看,法院在审判实践中倾向于认为救助人对不当救助行为引起的后果应当承担责任。正是因为如此,一些见义勇为者因施救行为而致被救助人损害的案件,法院并没有赋予救助人赔偿豁免权。一旦救助人因为救助行为导致被救助人损害的,不论该救助人是否为善意的,都要赔偿被救助人的损害。这在一定程度上抑制了见义勇为行为,不利于提高我国的国民素质和精神文明建设。笔者认为,我国在鼓励见义勇为行为的同时,借鉴法国民法典的相关规定,赋予善意救助人有限制的豁免权是有必要的,一方面可以消除见义勇为者的后顾之忧,鼓励见义勇为行为; 另一方面,一旦发生损害,有利于对见义勇为者的保护。

  (三)如果救助人在救助过程中遭受了损害,由谁承担赔偿及补偿责任?

  见义勇为不是人们的法律义务,而是人们的道德义务。行为的损己程度反映着行为者的道德高度,见义勇为是我们社会最稀缺和最受崇敬的品性,所以康德将心中的道德律和头顶的星空相提并论。一个优秀的公民为社会履行了这份道德义务,从而使我们的社会闪耀着人性的光芒,那么我们的社会和政府难道不应该反过来也尽一下与之相匹配的道德义务,在物质和精神上弥补这些勇士所受到的损失吗?

  从各国的立法实践来看,见义勇为的权利保障主体,主要是政府、侵害人及被救助人(受益人)。笔者认为,进行补偿或赔偿的先后顺序为:1、国家先行补偿原则。见义勇为是一种国家和社会鼓励的行为,大多数地方实行的是对见义勇为者的奖励政策,但仅有奖励而无补偿显然是很不够的。奖励大多数都弥补不了见义勇为者因见义勇为所受到的损失。国家对见义勇为者先进行补偿,再由国家代位行使见义勇为者的追偿权,去追究侵害人或受益人的赔偿或补偿的责任才是最根本的保障。2、侵害人赔偿原则。国家在对见义勇为行为人补偿时,一定要对侵害人进行追偿,其意义不仅在于赔偿因侵权行为给国家造成的损失,更重要的是还在于制裁和教育侵害人。3、受益人补偿原则。受益人因见义勇为行为而获益,理应对因此遭受损失的见义勇为行为人加以补偿,法律对此也有明确规定。这也有助于受益人负起责任来,认真保护其合法权益。

  四、结语

  见义勇为是中华民族的优良传统。从古至今,我国都不缺乏见义勇为行为。但迄今,我国在国家层面上仍缺乏对见义勇为者的立法保护。因此,将见义勇为纳入法律调整轨道,将其立法从地方层面提升至国家层面,建立保护见义勇为者合法权益的救济机制,这是构建社会主义和谐社会的必然要求。


  (作者单位:江西省新建县人民法院)
2013年3月1日中央政府门户网站(www.gov.cn)公布了新房控“国六条”,全称为《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》【国办发〔2013〕17号】,其中规定:“税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”此规定公布后,立即引起多家媒体关注,并引起社会公众的热议。

客观地说,上述“国六条”个税规定(以下简称上述规定),只是重申了现行《个人所得税法》相关规定而已,并未设定任何新的纳税义务。这是因为,出售自有住房,实际上是一种财产转让行为,依现行《个人所得税法》第三条第五项之规定,原本就应适用百分之二十税率征收个税。

上述规定,之所以引起大家注意,是因为在该规定颁布前,全国不少城市在对二手房交易征收个税时,允许当事人从下列两种征税方式中任选一种:
第一种征税方式:按交易额的1%征税;

第二种征税方式:按转让所得20%征税。

结果不少当事人基于少交个税的考量,选择第一种方式交纳个税。

上述规定出台后,对于那些应纳个税且房屋原值有据可查的售房人来说,将无权再按第一种征税方式缴纳个税。

正确理解和把握上述规定,将有助于售房人保护自身合法权益,并避免因违规受罚而遭受不必要的损失。从上述规定本义看,并非所有出售自有住房行为,均按转让所得的20%交纳个税。下列两种例外情况,就不宜适用上述规定:
1.虽出售自有住房但依法可免征个税;
2.虽出售自有住房但无法通过税收征管、房屋登记等历史信息查询核实房屋原值。
笔者认为,在解读上述规定时,尤其要注意三条关键语:1.出售自有住房按规定应征收的个人所得税;2.房屋原值;3.转让所得。
下面笔者想简单探讨三个问题:

一、在什么条件下出售自有住房可依法免征个税?

依现行规定,个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。除此之外,出售自有住房,均应依法缴纳个人所得税。
上述“自用5年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。“个人购房日期”的确定方法为:个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。“个人转让房屋的日期”确定方法为:以销售发票上注明的时间为准。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

二、房屋原值如何确定?
“房屋原值”应按下列规定予以确定:
1.商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3.经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房:原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上入民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房。
经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
5、城镇拆迁安置住房:根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定,其原值分别为:
(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;
(2)房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;
(3)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁入除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;
(4)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货市的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。

三、转让所得如何计算?

如前所述,出售自有住房是一种财产转让行为。依现行个人所得税法之规定,财产转让所得,应以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。举例说明一下,假如出售的自有住房房屋原值为100万元,依法可扣减的合理费用为10万元,现在销售价格为180万元,那么,转让所得=销售价格180万元-房屋原值100万元-依法可扣减的合理费用10万元=70万元。

  作者:北京市华鹏律师事务所 谷林树律师