《江苏省物业管理条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月29日修订通过，自2013年5月1日起施行。本次修订内容变化很大，从原先的7章48条扩充到了8章93条，充分吸收了住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号），并对实践中纠纷发生较多、争议较大、与业主自身利益密切相关的诸多问题有了明确的规定。
一、 明确物业管理区域的划分办法
物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
二、 首次业主大会会议的召开条件发生变化
与修订前的规定相比，首次业主大会会议的召开条件从单纯地以建筑面积标准转变为以建筑面积或者入住户数为标准，只要二者之一达到百分之五十以上的，均应当召开首次业主大会或者业主代表大会会议，也就是符合下列条件之一即可：
（一） 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；
（二） 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
三、 首次确立“业主小组”管理模式
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
业主小组应当履行下列职责：
（一）推选业主代表出席业主大会会议；
（二）决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；
（三）决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。
四、 强化了建设单位的部分义务
1．提供前期物业管理开办费
建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。
2．按照规定配置物业服务用房
新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。
配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。
物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。
物业服务用房不得买卖和抵押。
3．交存专项资金
2013年5月1日后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
五、 明确前期物业服务费用未约定的法律后果
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。
六、 明确预收物业服务费用的最长期限
物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。
七、 明确物业服务合同期限届满时不同处理办法
物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
八、 明确“首先满足业主的停车需要”的处理方式，禁止“只售不租”
物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
九、 明确物业服务企业收取的汽车停放费≠保管费
在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。
物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。
物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。
业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。
黑龙江省双鸭山市人民政府


双鸭山市人民政府关于印发《双鸭山市散装水泥与预拌混凝土管理规定》的通知

双政发〔2009〕1号


各县、区人民政府，市政府直属和在双中、省直各单位：

　　《双鸭山市散装水泥与预拌混凝土管理规定》已经2008年12月18日市政府第7次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年一月十四日　　　　

双鸭山市散装水泥与预拌混凝土管理规定

　　第一条　为发展散装水泥，节约资源，减少环境污染，保证工程质量，提高经济效益和社会效益，促进循环经济发展，根据《黑龙江省促进散装水泥发展规定》等相关法律、政策，结合我市实际，制定本规定。

　　第二条　在本市行政区域内从事水泥生产（含粉磨站，下同）、经营、运输、使用和管理活动的单位、个体工商户应当遵守本规定。

　　前款管理范围包括中省直企业、森工、农垦系统驻双各单位，中国人民解放军驻双部队。

　　第三条　发展散装水泥，应当坚持限制袋装、鼓励散装、全面规划、统一管理的原则。

　　第四条　市经济委员会负责本行政区域内的散装水泥管理工作，市散装水泥管理办公室（以下简称市散装办）具体负责本市行政区域内的散装水泥与预拌混凝土日常管理工作。

　　第五条　市发展改革、财政、建设、交通、公安、质量技术监督、安全监管、工商、环保、统计、审计、税务、规划、城管执法、物价、人民银行、铁路等有关部门应当按照各自的职责，互通信息，积极配合，共同做好发展散装水泥工作。

　　第六条　到2010年，全市散装水泥量占水泥总产量的比率应达到45%以上。各水泥生产、经营企业的散装水泥供应计划及散装水泥率由市政府区别情况依法定程序批准后分别下达。市区建设项目散装水泥使用率应当达到70%以上，各县政府所在地城镇建设项目散装水泥使用率应当达到40%以上。

　　第七条　我市按照国家规定时间在城区内禁止建设工程施工现场搅拌混凝土、砂浆。

　　第八条　建设单位在编制工程概（预）算、决算时、应当包含预拌混凝土价格，将其列入工程造价。工程监理机构在实施监理过程中，发现按规定能够使用预拌混凝土而未使用的，应当予以制止并向市散装办报告。

　　第九条　预拌混凝土（含预拌砂浆）生产企业应当具备法定资质，并在相应等级范围内生产和销售预拌混凝土，生产的预拌混凝土应符合国家规定的标准，向使用单位或个人出具产品质量合格证，按月向市散装办报送统计报表和相关资料。

　　第十条　市区建设单位应当依法与具有预拌混凝土生产企业资质证书的预拌混凝土生产企业签订预拌混凝土供需合同（注明供应数量、设计标号、起止日期和其它技术参数等），明确双方权利、义务和违约责任，报市散装办备案，接受指导监督。

　　建设施工单位可以购买预拌混凝土，也可以提供质量合格的原材料，由预拌混凝土生产企业加工制作。

　　第十一条　鼓励预拌混凝土企业在生产过程中使用粉煤灰和磨细矿渣替代水泥以及运用钢渣、工业尾矿等工业固体废物制造的人工机制砂替代天然砂。对使用工业固体废物量达到国家规定比例以上的，享受国家资源综合利用税收优惠政策。

　　第十二条　对符合国家产业政策、节约资源、保护环境和可持续发展的散装水泥、预拌混凝土、预拌砂浆新建、扩建和改建的项目，有关部门应当优先安排立项，重点扶持。

　　第十三条　对确需在禁行路段行驶的散装水泥专用车辆和混凝土搅拌车、泵车，持市散装办出具的证明，公安机关交通管理部门应当为其办理临时或者长期通行证。

　　第十四条　铁路部门应当对散装水泥运输实行优先计划、优先配车和优先运输，并做好散装水泥专用罐（集装箱）车调度工作。

　　第十五条　从事预拌混凝土、预拌砂浆的生产企业和水泥制品企业应当全部使用散装水泥。

　　第十六条　水泥及其制品的生产、运输、中转单位以及工程建设和施工单位应当配置与生产、运输、中转经营和使用散装水泥相应的设施、设备，提高散装水泥发展所需的综合配套能力。

　　第十七条　水泥生产企业新建、扩建或者改建的水泥生产项目应当按照70%以上散装率的标准进行设计，经市散装办会同有关部门审查未达到要求的，有关部门不予批准建设和验收。

　　第十八条　散装水泥及其制品生产、经营、运输和使用单位应当采取措施，保证生产、经营、装卸、运输、储备、使用设施和设备符合安全、计量、环境保护的要求。市散装办应当会同有关部门依法建立并落实检查、抽查制度。

　　第十九条　水泥及其制品生产、经营、运输、使用及管理的单位和个体工商户应当按照规定依法报送相关报表，按照报表中的各项要求于水泥及其制品生产、经营、运输、使用及管理行为发生后次月3日前，向市散装办报送统计报表，并提供散装水泥、预拌混凝土生产、经营、运输和使用等相关资料。
　　第二十条　禁止在高速公路、机场、港口、桥梁、涵洞等重点建设工程和建筑结构工程中使用立窑水泥。
　　禁止预拌混凝土生产企业使用立窑水泥。

　　第二十一条　经营及使用水泥的单位应向市散装办通报购进水泥品种、数量、窑型，并提供水泥出厂的质检报告以及相关的产品质量合格证。

　　第二十二条　水泥生产和使用单位及个体工商户应当按照省财政部门会同省散装水泥行政主管部门确定的散装水泥专项资金（以下简称专项资金）征收标准缴纳专项资金。

　年产50万吨以上及中直水泥生产企业，专项资金由省散装办直接负责收缴，其他水泥生产企业由市散装办负责征收。

　　任何地方、部门和单位对专项资金不得擅自减免，不得滞留、截留、挤占和挪用，不得改变征收范围、征收标准和征收对象。

　　第二十三条　市散装办直接征收的专项资金按照省20%、市80%的分成比例分别缴入省、市国库。

　　第二十四条　专项资金必须专款专用，其使用范围和审批程序应当按国家、省有关规定办理。市散装办的管理经费，由市财政局按编制从正常预算经费中核拨。

　　第二十五条　销售袋装水泥的生产企业应当按照销售袋装水泥量于销售行为发生后次月10日前向市散装办缴纳专项资金；使用袋装水泥的建设单位应当按照单位建筑面积或者工程概算预计水泥使用量，在办理规划许可证和施工许可证前预缴专项资金，并在工程竣工之日起30日内凭有关部门批准的工程决算以及购进散装水泥原始凭证等资料，经地方财政部门和原预收散装水泥专项资金机构核实无误后，办理散装水泥专项资金清算手续，实行多退少补。

　　专项资金预缴纳入当地建设工程集中报建审批程序，在行政服务大厅办理。

　　第二十六条　市散装办应当对下级征收的专项资金使用和管理情况进行定期检查。

　　各级财政、审计部门应当对专项资金的征收、解缴、管理和使用情况进行监督。

　　第二十七条　违反规定，有下列情形之一的，由市散装水泥行政主管部门委托散装水泥管理机构依照《黑龙江省促进散装水泥发展规定》的具体规定予以处罚：

　　（一）水泥生产和使用单位未达到规定的散装水泥率和散装水泥使用率的，按照袋装水泥生产和使用量处以每吨30元罚款。

　　（二）建设工程施工单位在已经实施禁止现场搅拌混凝土、搅拌砂浆措施的城市市区内现场搅拌混凝土、砂浆的，责令改正；现场搅拌超过10立方米的，按每立方米混凝土、砂浆100元或者使用袋装水泥每吨300元的标准处以罚款。

　　（三）水泥及其制品的生产、运输、中转经营单位以及工程建设和施工单位未配置散装水泥相应设施、设备的，责令限期配置；逾期未配置的，处以30000元以上50000元以下罚款。

　　（四）水泥生产企业未按时缴纳专项资金或者建设单位在办理规划许可证和施工许可证前未预缴专项资金的，责令补缴，并按日加收应缴未缴专项资金万分之五的滞纳金，拒缴专项资金的，处以拒缴资金20%罚款。

　　（五）在高速公路、机场、港口、桥梁、涵洞等重点建设工程和建筑物结构工程以及预拌混凝土生产企业使用立窑水泥的，责令改正，并处以30000元以上50000元以下罚款。影响工程质量和安全的，按照有关规定处理。

　　前款规定的罚款数额每次违法行为最高不得超过50000元。

　　第二十八条　在散装水泥及其制品生产、经营、运输和使用中不提供报表和相关资料的，由市散装水泥管理机构责令改正；情节严重的，由市散装水泥管理机构会同统计部门处以2000元以上5000元以下罚款；弄虚作假的，由市散装水泥管理机构会同统计部门处以5000元以上50000元以下罚款。

　　第二十九条　违反规定擅自减免、缓征专项资金的决定无效，责令应缴单位按规定时限补缴应缴专项资金，并由所在单位或者上级主管部门、监察机关对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予处分。
　　罚款、征收专项资金全额上缴财政，并使用省财政部门统一印制的票据。

　　第三十条　当事人对行政征收、行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定，申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。

　　第三十一条　市散装水泥行政主管部门、其他管理部门以及市散装水泥管理机构在散装水泥行政管理工作中有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接负责人员依法给予行政处分：

　　（一）应当履行法定审批、征收、返还和处罚职责而不依法履行的；

　　（二）在专项资金征收、管理和使用过程中弄虚作假、徇私舞弊、收受他人财物的；

　　（三）改变专项资金征收范围、征收标准和征收对象的；

　　（四）滥施处罚的；

　　（五）其他违法行为。

　　第三十二条　本规定自公布之日起30日后施行。2004年8月2日印发的《双鸭山市散装水泥管理办法》（2004年市政府令第9号）同时废止。