《城镇土地开发和商品房贷款办法》
中国人民建设银行
《城镇土地开发和商品房贷款办法》
中国人民建设银行
前言
为了支持城镇建设综合开发，促进住宅商品化，提高土地开发和商品房贷款的经济效益和社会效益，根据有关规定，特制定本办法。
第一章 贷款对象和用途
第一条 凡经有权机关批准经营城镇土地开发和商品房建设，具有符合国家规定的资金数额，有组织章程、组织机构和场所，能够独立承担民事责任，经主管机关核准登记，取得法人资格的企业，可向建设银行申请土地开发和商品房贷款。
第二条 城镇土地开发和商品房贷款，以用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务所需要的流动资金为限，不得挪作其他用途。
第三条 土地开发和商品房贷款的投放重点是城市住宅及其配套工程。
第二章 贷款原则和条件
第四条 土地开发和商品房贷款的原则是：按计划发放、择优扶植、有物资保证、按期归还。
第五条 申请贷款必须符合下列条件：
1 、贷款企业在建设银行开立帐户，办理结算；
2 、企业自有流动资金占生产流动资金的30％；
3 、有健全的管理机构和财务管理制度；
4 、 具备有权部门下达的年度开发计划和经有权机关批准的开发项目规划设计；
5 、开工前预收购房款不低于开发项目总造价的30％；
6 、有偿还贷款本息的能力；
7 、提供相应的开发方案或可行性报告。
第六条 借款企业应对借款提供符合国家规定的担保。企业应用自有财产或开发产品作为贷款的抵押，也可由第三方保证人提供保证，经建设银行审查同意后，方可办理贷款手续。有关借款担保事宜按照中国人民建设银行印发的《建设银行借款合同担保办法（试行）》通知办理。
办理抵押贷款和法人担保手续，均要由公证部门予以公证。
借款企业发生隶属关系、性质、名称等重大变更时，应与贷款行签订借款合同的补充文本。
第七条 贷款额度一般不超过年度开发工作量的30％。
第三章 贷款审批和用款
第八条 借款企业开户的建设银行对贷款申请按照本办法的规定进行审查，提出审查意见，报上级行审批。审批贷款，原则上实行省、地（市）两级管理，具体权限由各省、自治区、直辖市分行确定。
第九条 建设银行按照国家规定，行使贷款自主权。不受任何单位和个人强令发放或阻止收回贷款。
第十条 贷款申请批准后，借款企业应在一个月内与经办行签订借款合同，凡逾期未签订借款合同的，原批准贷款指标即行失效。
第十一条 借款合同签订后，借款企业应及时向建设银行提送用款计划，经办行核定后，作为借款合同附件。建设银行按计划用款时间，一次或分次将贷款从贷款户转入企业的存款户，并开始计息。借款企业需要调整用款计划时，应于计划用款期前15日提出，建设银行审查同意后，
调整用款计划。
第十二条 建设银行必须按照合同和核定的用款计划供应资金，如果由于银行自身管理不善等原因，拖延企业用款时间，应按影响数额和天数，比照逾期贷款利率，付给企业违约金。
第四章 贷款期限和利率
第十三条 贷款期限，从合同签订之日起，到贷款还清之日止。借款企业要根据实际需要申请借款期限，审批行应根据资金情况审批贷款期限，一般不超过二年。
第十四条 贷款利率执行中国人民银行规定的流动资金贷款利率。必要时，可在中国人民银行规定的贷款利率浮动比例内向上浮动。
逾期贷款或挪用贷款按有关规定加罚利息。贷款利息，每季结算一次。
第五章 贷款偿还和资金来源
第十五条 借款企业的还款来源，是土地开发销售收入，商品房销售收入和企业其它收入。
第十六条 借款企业必须按期归还贷款，确需展期时，需办理展期手续。贷款到期后末办理展期手续的，作为逾期贷款。逾期贷款除按第十四条加计利息外，逾期超过三个月，建设银行不再发放新的贷款。同时，建设银行可按照借款合同的约定，从借款企业或担保方的存款中扣收。
第六章 贷款监督和检查
第十七条 建设银行对企业的贷款使用情况应进行检查监督，借款企业如果不按规定使用贷款，有下列情形之一者，建设银行可按照借款合同的约定扣收部分或全部贷款。
1 、挪用贷款或将贷款转借其他单位或个人；
2 、购储非本企业经营所需要的物资；
3 、盲目储备，造成积压损失；
4 、经营管理不善，造成企业严重亏损。
对违约使用的部分，按本办法第十四条规定的利率加收罚息。
第十八条 借款企业应按时向建设银行报送会计报表和有关业务报表。建设银行根据需要，有权调阅借款企业的帐册、凭证和有关经营管理的文件和资料。借款企业不履行本条规定的义务时，建设银行有权收回部分或全部贷款。
第十九条 建设银行要积极协助借款企业筹措开发资金，努力提高土地开发和商品房贷款资金的使用效益。
第七章 附 则
第二十条 本办法从颁发之日起执行，（86）建总经字第85号文颁发的《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》即行废止。
第二十一条 各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行，可以结合实际情况制定本办法的补充规定，并报总行备案。
附件一：中国人民建设银行城镇土地开发和商品房借款合同
合同编号房字第 号
借款单位： （以下简称甲方）
地址：
电话：
贷款单位：中国人民建设银行（以下简称乙方）
地址：
电话：
甲方经__________批准，开发__________，面积______平方米，工作量 ____ 万元，因资金不足，经向乙方申请，同意给予贷款。现经双方商定，根据《城镇土地开发和商品房贷款办法》（以下简称《贷款办法》）的规定，特签订借款合同，共同遵守。
一、甲方向乙方借款（大写）____________万元，用作开发________的周转金。附用款计划。
二、借款期限为_______ ，即自____年____月____日起，至______年 ____ 月____日止。
三、借款利率定为月息____‰，每季结算一次。贷款利息按实际支用数计息，甲方不能按期支付利息时，计算复利。
四、逾期贷款，加计利息30％，挪用贷款加罚利息100 ％。
五、甲方以______和其它资金作为还款来源，在贷款到期前还清贷款本息。附还款计划。
六、甲方用______作为借款的保证。全部贷款到期，贷款方发出逾期通知三个月后，仍未归还，贷款方可以直接从借款方或担保保方的各项投资和存款中扣收。
七、甲方应用自有财产或开发产品作为贷款的抵押。借款企业无力偿还本息时，乙方有权依照法律程序处理作为贷款保证的财产或开发产品。
八、甲方出现《贷款办法》中第十七条所述情形之一者，乙方有权从借款方或担保方的各项投资和存款中扣收部分或全部贷款。
九、乙方由于自身的原因影响甲方用款时，按照《贷款办法》第十二条的规定，付给甲方违约金。
十、其他事项，按照《贷款办法》的有关规定办理。
十一、本合同经甲乙双方及担保单位签章后生效，贷款全部还清后失效。本合同正本签章方各执一份，副本报各自主管上级一份。
十二、如遇国家调整利率，按国家规定执行。
甲方： （公章）
负责人： （签章）
年 月 日
乙方：中国人民建设银行 行
（公章）
负责人： （签章）
年 月 日
担保单位： （公章）
负责人： （签章）
年 月 日
附件二：城镇土地开发和商品房借款申请、审批表 （参考格式）
┌───────┬─────────────┬─────┬───────────┐
│企 业 名 称│ │ 地 址 │ │
├───────┼─────────────┼─────┼───────────┤
│ 成立日期、批 │ │ │ │
│ 准文号及营业 │ │ 主管部门 │ │
│ 执 照 字 号 │ │ │ │
├─────┬─┴──┬────┬────┬┴─────┴┬────┬─────┤
│ 小 或 规│开发小区│土地开发│房屋开发│ 其 中: │ 总投资 │ 预 计 │
│ 区 │(或项目)│ │ 面 积 ├───┬───┤ │ 开、竣工 │
│ │ │ │ │住 宅 │套 数│ (万元) │ 日 期 │
│ 开 项 │ 名 称 │ (亩) │ 平方米 │平方米│ │ │ │
│ ├────┼────┼────┼───┼───┼────┼─────┤
│ 发 目 划│ │ │ │ │ │ │ │
├─────┼────┴┬───┴──┬─┴──┬┴───┴┬───┴┬────┤
│ 建 准 │小区或项目│ 批准的房屋 │已征用土│其中:菜地 │折除旧房│ 三 材 │
│ 设 │规 划│ │ │ │ │ │
│ 前 │批准文号 │ 开发计划 │ 地 (亩)│ (亩) │(平方米)│ 准 备│
│ 期 备 ├─────┼──────┼────┼─────┼────┼────┤
│ │ │ │ │ │ │ │
├─────┼─────┴──────┴────┴─────┴────┴────┤
│ │1. │
│ 现 来 │2. │
│ 有 │3. │
│ 资 │4. │
│ 金 源 │5. │
├─────┼─────────────────────────────────┤
│ 申 额 │ │
│ 请 度 │ │
│ 贷 及 │ │
│ 款 说 │ │
│ 明 │ │
├─────┼───────────────┬────┬────────────┤
│ 还 及 │ │ 附 等 │ │
│ 款 资 │ │ 开 文 │ │
│ 时 金 │ │ 发 件 │ │
│ 间 说 │ │ 方 资 │ │
│ 明 │ │ 案 料 │ │
├─────┼───────────────┼────┼────────────┤
│ 请 公 │ │ 负 签 │ │
│ 企 章 │ │ 责 │ │
│ 业 │ │ 人 章 │ │
└─────┴───────────────┴────┴────────────┘
┌───────────────────────────────────────┐
│ 经办行审查意见: │
│ │
│ │
├───────────────────┬───────────────────┤
│ 管辖行审查意见: │ 省分行审批意见: │
│ │ │
│ │ │
│ │ │
│ │ │
└───────────────────┴───────────────────┘
附注:对于规模较大或情况比较复杂的开发小区(或项目),经办行应提出
单独的调查报告.
1989年5月13日
【案情回放】
原告焦建军与被告江苏省中山国际旅行社有限公司（以下简称中山旅行社）签订了一份出境旅游合同约定：焦建军向中山旅行社交纳4560元的团费，购买其所销售的出境旅游服务，游览点为泰国、新加坡、马来西亚。2008年12月21日出发时，系由第三人中国康辉南京国际旅行社有限责任公司（以下简称康辉旅行社）组团出境旅游，中山旅行社未就此转团行为征得焦建军同意。26日，焦建军乘坐受康辉旅行社委托的泰方旅游车在返回泰国曼谷途中发生交通事故而受伤,驾驶员负全部责任。2009年12月4日，南京金陵司法鉴定所出具鉴定意见：焦建军构成一个八级伤残，三个十级伤残。康辉旅行社垫付住院费1000元,中山旅行社给付焦建军2万元。
南京市鼓楼区人民法院一审认为：中山旅行社擅自将其旅游业务转让给康辉旅行社，旅游者在旅游中遭受损害，构成共同侵权，应承担连带责任,遂判决：中山旅行社、康辉旅行社再连带赔偿焦建军227060.96元；驳回焦建军的其他诉讼请求。
中山旅行社不服，上诉于南京市中级人民法院。南京中院认为：中山旅行社擅自转让旅游业务的行为，不发生其安全保障义务转移的效力,实际提供旅游服务的旅游经营者康辉旅行社所提供的服务亦应当符合保障旅游者人身、财产安全的要求。泰方车队是协助康辉旅行社的旅游辅助服务者，与旅游者之间并未直接形成旅游服务合同关系，其提供的服务是代表康辉旅行社的行为,故应由中山旅行社和康辉旅行社承担连带责任。遂于2012年3月29日判决：驳回上诉，维持原判。
【各方观点】
最高人民法院出台了《关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《旅游纠纷规定》），其对旅游者与旅游经营者、旅游辅助服务者之间因旅游发生的合同纠纷或侵权纠纷进行了规范。本案纠纷发生在《旅游纠纷规定》施行之前，但作出一、二审判决都在《旅游纠纷规定》施行之后，故适用该规定。但转团的两家旅行社对是否构成侵权，仍存争议；另，在被侵权人选择请求权的行使对象时，受让旅游业务的旅游经营者是否可以作为第三人参加诉讼，理论与司法实践也存在不同观点。
原告焦建军：未经原告同意，被告擅自转团、不负责任的行为与损害后果具有因果关系。在违约和侵权责任竞合的情况下，原告有权选择侵权之诉。
被告中山旅行社：本案是旅游过程中因交通事故导致的损失，旅游业务是否转让与交通事故及损害后果的产生并无必然因果关系。康辉旅行社选择的旅游辅助服务者泰国车队具有合法运营资质，也无证据证明被告未尽安全保障义务,发生交通事故是其驾驶员的过错所致，被告主观上没有过错，原告的损失应由第三方泰国车队承担。因此，被告与第三人康辉旅行社不存在共同侵权行为,即使被告擅自转团，也只是合同违约，而非侵权行为。
第三人康辉旅行社：实际上到了外地或者外国，都是由当地旅行社进行接待，泰国旅行社直接替代第三人尽到了保障义务，第三人不是侵权人，不应当作为本案的诉讼主体。
学界：有学者认为,侵权责任法第十三条将侵权的连带责任规定为可分之诉，因此被侵权人对其请求具有选择权，公权力应予以尊重，不得干预；也有学者认为，在及时保护被侵权人的权利时，也要防范其滥用权利，加重连带责任人的责任，增加司法成本，因此将其他侵权人以第三人身份参加诉讼有利于避免此问题，且合理合法。
【法官回应】
将未诉的共同侵权人列为第三人合法且是实践所需
本案属于旅游经营者擅自转团而发生的共同侵权行为,对该行为，依据侵权责任法的规定，其为可分之诉，被侵权人享有选择权。由此产生了这样的司法现象：在被侵权人只起诉部分侵权人时，为便于查清案件事实和防止其滥用选择权，法院可否将其他共同侵权人列为第三人，同时判由第三人承担共同侵权责任。笔者试作分析。
1.擅自转团而发生旅游者受损是旅游经营者和受让旅游业务的旅游经营者的共同侵权行为
首先,擅自转团的法律后果。旅游经营者擅自将其旅游业务转让给其他旅游经营者，此行为是合同法上的合同权利义务的概括移转，而债务人将合同义务全部或部分转移给第三人，应当经债权人同意，否则，转让行为对其不发生法律效力。本案，由于转团行为未经旅游者同意，故不发生旅游合同权利义务的转让，受让业务的旅游经营者并未取得旅游合同一方当事人的法律地位，与转让者共同成为该合同另一方。
其次,旅游经营者擅自转团行为构成共同侵权的理论基础。转团行为主观上存在过错。债的关系建立在债权人对债务人信任和履行能力认可的基础上，其信用和履行能力将直接决定债权人债权实现与否,如果债务人未经债权人同意而将债务转让给信用和资力缺损的承担人时，其利益可能会因此遭受损失。而旅游经营者擅自将旅游业务转让给未与旅游者建立信赖关系的其他旅游经营者时，转让双方对受让旅游业务的旅游经营者可能因其资质、服务水平、人员专业素质等问题，从而导致旅游者可能产生的损害后果应该有所预见，但均对其持放任或轻信能够避免的态度，是为主观上的共同过失。同时，转团行为客观上造成损害。旅游经营者在未取得旅游者同意的情形下转团，其对旅游者而言，该转团行为由旅游经营者和受让旅游业务的旅游经营者共同完成，成为利益共同体；受让的旅游经营者实际取代了原旅游经营者而着手提供旅游服务，其一方面致使旅游者对旅游经营者的信赖利益被侵犯，另一方面，由于其未尽职尽责，导致旅游者在旅游过程中发生损害。
2.被侵权人请求权具有选择性
首先，侵权法上的连带责任理论本身赋予权利人行使请求权的选择权。侵权法上的连带责任是指被侵权人有权向连带责任人中部分或全部请求赔偿部分或全部损失，被请求的连带责任人不得以超出自己的责任份额为由对抗被侵权人的赔偿请求；连带责任人中的部分或全部已全部赔偿了被侵权人的损失，则免除其他连带责任人向被侵权人应负的赔偿责任。据此，债权人在诉讼主体和诉讼标的上具有选择权，有权对部分债务人或全部债务人就全部债务或部分债务起诉，即在程序上应为可分之诉。
其次，法律对被侵权人的请求权没有限制。从侵权责任法第十三条的规定看，债权人向谁主张请求权、如何主张请求权都完全由被侵权人根据自己的需要和侵权人的情况来决定，司法权也不得对被侵权人请求权的行使对象、内容等强制约束或任意干涉。关于请求权对象的选择权，被侵权人有权请求部分或全部连带责任人承担责任，凡被请求者均不得以还存在其他责任人为由拒绝向被侵权人承担责任，司法机关也不得加以强制干预；关于请求权内容的选择权，根据民法的处分原则，法律赋予了受害人请求全部责任的权利，受害人可以放弃部分权利。因而被侵权人可以请求承担全部或部分责任，被请求者不得以请求权的内容是部分或全部为由拒绝向被侵权人承担责任。本案的被侵权人可以据此作出权利选择。
3.法院通知其他共同侵权人作为第三人参加诉讼是司法实践的需要
首先，审判实践中要注重被侵权人行使请求权的选择权，法院不得对其约束或干涉。本案法院不将未起诉的共同侵权人康辉旅行社追加为共同被告，而只是将其列为第三人，即是尊重被侵权人选择权的体现。
其次，弥补被侵权人行使选择权的不足。实践中，权利人起诉时，由于对法律不了解，并不知道存在共同侵权人而遗漏被告，或虽知道，但由于对其他侵权人某方面的情况了解不足而没有将其列为被告。对此类情形，法院在行使释明权并获得原告同意后可以追加其他共同侵权人为被告或通知其作为第三人参加诉讼。本案，被侵权人只将与之具有合同关系的原旅游经营者作为被告，而法院从利于诉争解决兼尊重当事人选择权的角度考虑，依法通知实际承担旅游业务的旅游经营者作为第三人参加诉讼。
第三，法院判决第三人承担连带责任具有事实和法律基础。民事诉讼中的第三人制度设立的宗旨不仅是为了查清案件事实，而且利于节约诉讼资源，将与本诉有法律上的利害关系的争议一并解决。因而，第三人在本诉中的地位有时相当于原告，其可以独立地提起诉讼；有时相当于被告，法院也可以依据事实和法律判决其承担民事责任，相应地，其因此而享有上诉权。至于本案，第三人本身具有共同侵权行为之事实，依法可以承担连带责任，法院判决其承担责任并无不当。
第四，在保护权利人权利同时，也要注意防止权利人对权利的滥用。实践中，在被侵权人只起诉部分连带责任人的情况下，审查其是否通过其他连带责任人获得赔偿，是为必要。为此，法院通知其他连带责任人作为第三人参加诉讼，则可以通过当事人的诉辩主张和第三人的陈述，查清案件事实，从而防范其是否分别起诉各连带责任人而滥用权利。但是，为充分保障被侵权人权利能够及时实现，法院不得以第三人未按通知要求参加诉讼而延期审判。另，笔者还认为，在利于权利人和尊重其请求权选择之真实意思表示，且在追加的对象可以应诉而不影响权利人权利及时实现的情况下，法院也可以追加其他连带责任人作为共同被告参加诉讼。其理由是：在民事诉讼中，被告和第三人的诉讼地位有明显区别，前者是本诉之当然的当事人，利于引起其对诉讼的重视，其应当认识到不参加诉讼的法律后果；后者在程序上与本诉联系不甚紧密，诉讼容易被其忽视，其可以任意地不参加到本诉中来而一般不会引起对其不利的法律后果。
（作者单位：江苏省淮安市中级人民法院 南京市中级人民法院）